L’Ordinanza 21 novembre 2023, n. 32345 della della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. De Masi, Rel. Paolitto), conferma un consolidato orientamento giurisprudenziale già trattato in precedenza in termini analoghi nelle nostre news.
Accogliendo una specifica eccezione del contribuente i Giudici di Legittimità precisano che secondo un orientamento interpretativo della Corte che si è venuto progressivamente a delineare, così consolidandosi, la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona ma, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui al D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis, Cass., 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1 luglio 2020, n. 13390);
Ed ancora si ricorda che la Corte stessa ha rimarcato che:
– la disposizione di cui all’art. 1, comma 335, cit., va letta nel più complessivo contesto regolativo di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138;
– i dati normativi che, così, vengono in considerazione – per come interpretati dallo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249) – esplicitano che la revisione “parziale” del classamento delle unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad “una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona” che “abbia una ricaduta sulla rendita catastale”, ove, dunque, non è irragionevole che detta modifica di valore dell’immobile si ripercuota sulla rendita catastale il cui “conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo.” (Corte Cost. n. 249/2017, cit.);
– la disposizione che autorizza la revisione “parziale” del classamento – in relazione ad unità immobiliari ricadenti in microzone comunali “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali” – integra, dunque, il presupposto degli “atti attributivi delle nuove rendite” che, però, essi stessi debbono esplicitare le ragioni della revisione del classamento con riferimento, com’è nella fattispecie, alla (nuova) classe, e rendita catastale, attribuite all’unità immobiliare (classe a sua volta “rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona”; D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3);
– difatti, come rilevato dalla stessa Corte Costituzionale, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare “proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento” (Corte Cost. n. 249/2017, cit.);
– l’indicazione delle “caratteristiche edilizie del fabbricato” (D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (D.P.R. 138 del 1998, art. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il D.L. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1, conv. in L. 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona così che, una volta giustificato quest’ultimo (secondo i rapporti di valore posti dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335), rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento;
Dunque in definitiva, l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe identificativa del superiore “livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare”; D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe e rendita catastale), “così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare”;
Nel caso specifico, nel contenuto motivazionale dell’avviso di accertamento il giudice del gravame ha effettivamente risolto l’obbligo motivazionale, nella fattispecie rilevante, sotto l’esclusivo profilo dei presupposti giustificativi del riclassamento di natura diffusa, presupposti peraltro genericamente esposti nello stesso avviso di accertamento – senza considerare, con ciò, che l’atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alla diversa classe dell’unità immobiliare”; D.P.R. 138 del 1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), “così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare”.
