“Nella determinazione della plusvalenza ai sensi dell’art.67, TUIR, vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze rinvenienti dall’utilizzazione del suolo a qualsiasi titolo e in qualsiasi modo, non rilevando pertanto cosa e a qual fine si costruisca, venendo così in rilievo anche l’ “utilizzazione edificatoria” meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni, così qualificati dagli strumenti urbanistici, in quanto anche in tal caso si ha possibilità di costruire sebbene osservando i relativi vincoli e limitazioni. Non rileva invece l’edificabilità consentita esclusivamente con riferimento a strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene, e quindi riservata alla pubblica amministrazione, in quanto in tal caso l’area è effettivamente da considerarsi non edificatoria al fine della tassazione delle plusvalenze. Non rileva ai fini di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) neppure l’area soggetta a fascia di rispetto stradale o ferroviario o di altra sorta che determinino l’inedificabilità assoluta”.
Questo il principio di diritto affermato con ordinanza n. 6172 del 7 marzo 2024 dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Cataldi, Rel. Crivelli).
Nei fatti l’Agenzia recuperava a tassazione maggior plusvalenza in relazione alla vendita di un terreno da parte di un contribuente, qualificando l’area medesima anziché come agricola come a vocazione edificatoria. La CTP accoglieva il ricorso ritenendo provata la vocazione agricola, mentre la CTR, adita dall’Agenzia, riformava la sentenza confermava la maggior tassazione, ma escludeva l’applicabilità delle sanzioni. Ricorreva per cassazione il contribuente lamentando l’illegittimità della sentenza in quanto la natura edificatoria del terreno andrebbe desunta dal p.r.g., strumento di carattere generale che tipizza l’intero territorio comunale.
Come ricordato dalla Corte “il D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. B), nel testo applicabile ratione temporis, assoggetta a tassazione, qualificandole come “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo onerose di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. Il tenore letterale di detta disposizione è dunque nel senso che, senza che sia consentita alcuna distinzione e/o specificazione, è assoggettata a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente (nei termini indicati sopra) consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare. Non rileva pertanto cosa e a qual fine si costruisca, né in particolare che la prevista “utilizzazione edificatoria” sia meramente strumentale alla sua destinazione agricola, con conseguente possibilità di costruire, ma con le relative restrizioni” (in tal senso v. Cass. 15/10/2013, n. 23316).
Del resto i Giudici hanno sottolineato che “allo stesso tempo, e per il medesimo principio, va qui invece ribadita la non applicabilità del disposto citato per i terreni soggetti a regime di fascia di rispetto stradale e ferroviario” (cfr. Cass. 8897/2021), “anche altre tipologie di “fasce di rispetto”, ipotesi in parte interessanti il compendio oggetto di causa – ove si riscontra sia quella stradale che quella di m. 300 dal mare” (Cass. 16470/2021; Cass. 3243/2019).
In pratica “occorre invece verificare l’esatto regime edificatorio nell’ipotesi di terreni vincolati, ad esempio qualora un terreno ceduto sia compreso in area che, in base allo strumento urbanistico vigente al momento della cessione, ricade in una superficie destinata a verde pubblico, nel qual caso infatti andrà esaminato se effettivamente sia consentita esclusivamente o meno l’edificazione di strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene, con la conseguenza che solo nel primo caso “l’area è effettivamente da considerare non edificatoria al fine della tassazione delle plusvalenze”” (Cass. 17880/2021).
La Corte ha dunque accolto il ricorso evidenziando “l’erronea applicazione delle disposizioni richiamate da parte del giudice tributario d’appello, che non ha proceduto a verificare, circa l’area agricola, l’effettiva edificabilità delle diverse (e diversamente disciplinate) particelle qualificate come “zona agricola”, per ricavarne o meno l’assoggettamento totale o parziale alla regola espressa dal prefato art. 67, TUIR, così come non ha distinto le aree soggette a fascia di rispetto e quelle destinate ad attrezzatura pubblica da quelle effettivamente edificabili, limitandosi invece ad avallare l’indiscriminato assoggettamento dell’intero compendio al regime di plusvalenza fatto proprio dall’Agenzia, previsto però solo per i suoli che possono considerarsi utilizzabili per l’edificazione nei termini sopra precisati”.
