“Non può essere compreso fra i redditi da fabbricato, ai sensi del D.P.R. n. 917 del 1986, vigente art. 26 (TUIR), quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione; per espressa previsione di tale norma, infatti, la tassazione come reddito fondiario dei canoni locativi presuppone necessariamente che il possesso del bene derivi al locatore esclusivamente dalla proprietà o dalla titolarità di altro diritto reale sul medesimo”.
Questo il principio di diritto enunciato nell’ordinanza n. 36488 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione del 29 dicembre 2023 (Pres. Cataldi, Rel. Cortesi) la quale decide a favore del ricorrente, semplicemente applicando la Legge.
Il caso è quello di un contribuente che aveva impugnato l’avviso di accertamento con il quale l’amministrazione finanziaria gli aveva contestato un maggior reddito Irpef per l’anno 2003 in considerazione dell’omessa dichiarazione, quale reddito da fabbricati, dei canoni di un contratto di locazione immobiliare. La tesi del ricorrente era quella di aver concluso il contratto in veste di gestore d’affari altrui, poichè l’immobile era di proprietà della figlia.
Vinta la causa in primo grado, il contribuente era risultato poi soccombente il appello. I giudici regionali osservarono in premessa che, in virtù del combinato disposto del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 1 e 6 (TUIR), il possesso di redditi fondiari costituisce presupposto impositivo ai fini Irpef e che, nella specie, l’imputabilità del reddito al contribuente derivava dal fatto che egli avesse concluso il contratto di locazione in proprio nome e per proprio conto, ancorché l’immobile appartenesse alla figlia; il X.Y., infatti, risultava aver registrato il contratto a proprio nome e percepito i canoni, i quali ultimi non erano stati, invece, incassati dalla proprietaria.
Per i Giudici ferma restando la regola generale dell’assoggettamento ad imposta di ogni reddito effettivamente percepito da un soggetto, la questione specifica posta dalla censura concerne la tassabilità come reddito fondiario, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, dei canoni di locazione relativi a un immobile del quale il ricorrente non è proprietario, e sul quale non vanta la titolarità di alcun diritto reale.
La giurisprudenza della Corte del resto lega la previsione del concetto di reddito fondiario (e non di reddito da contratto di locazione) alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto, a cui, per effetto di tale censimento, vengono attribuiti redditi presuntivi soggetti all’imposizione diretta (così Cass. n. 26447/2017, resa in fattispecie concernente la locatrice di un bene immobile che continuava a percepire i canoni quantunque medio tempore assoggettata a procedura espropriativa; in precedenza: Cass. n. 20764/2006; Cass. n. 15171/2009); “il reddito derivante dalla locazione di un immobile può considerarsi reddito fondiario” – afferma espressamente la prima delle pronunzie menzionate – “esclusivamente se la parte locatrice dispone del possesso del bene locato in quanto proprietaria, usufruttuaria o titolare di altro diritto reale sul bene in questione. La dizione testuale della norma è inequivocabile, né vi è alcuna ragione che possa giustificare una interpretazione estensiva della disposizione”. Pertanto, la possibilità della percezione di un reddito effettivo derivante dalla locazione del bene è prevista come ipotesi derogativa alla imposizione sulla base del reddito catastale, ma presuppone sempre che la locazione sia riferibile a un soggetto titolare di uno dei diritti reali indicati nella norma; tale previsione, “non è invece idonea di per sé ad estendere il novero dei soggetti potenzialmente titolari di redditi fondiari”, cosicché “non va compreso fra i redditi da fabbricato quello derivante dalla locazione di un immobile stipulata da persona non proprietaria, né titolare di altro diritto reale sul bene in questione” (così, espressamente, Cass. n. 19166/2003).
Né potrebbe ipotizzarsi la sussistenza di un possesso apparente, idoneo a qualificare come reddito fondiario i canoni percetti dal locatore; si tratterrebbe, infatti, di una deduzione erronea, perché fa derivare automaticamente dal rapporto di locazione l’insorgere di un reddito tassabile ai sensi dell’art. 26 TUIR senza in alcun modo verificare la sussistenza dei requisiti per l’applicazione di tale disposizione.
