“In tema di agevolazione tributarie per “acquisto prima casa”, il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale…Con specifico riguardo ad un terreno circostante un fabbricato il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale”.
Questo il principio di diritto ribadito con ordinanza n. 33629 del 1° dicembre 2023 dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Paolitto, Rel. Candia).
Nei fatti un contribuente acquistava, con due separati atti, due immobili (unità abitativa e terreno adibito a giardino) e, per entrambi i beni, chiedeva di beneficiare del trattamento agevolato riservato per l’acquisto della prima casa. Con avviso di liquidazione oggetto di impugnazione l’Agenzia delle Entrate contestava l’agevolazione con riferimento alla seconda vendita, avente ad oggetto un appezzamento di terreno, recuperando quindi a tassazione la differenza di imposta. La CTR del Piemonte accoglieva l’appello dell’Agenzia ritenendo che al fine di stabilire se un terreno sia pertinenziale o meno al fabbricato non è sufficiente la sola indicazione contenuta nell’atto di compravendita, ma è necessario che tale area costituisca parte integrante del fabbricato e, quindi, sia privo di una propria autonomia, requisito questo non riscontrabile, nella fattispecie, «in un terreno fronte fabbricato il quale ben può ipoteticamente essere alienato indipendentemente dall’immobile». Il contribuente ricorreva dunque per Cassazione.
Come precisato dalla Corte, circa il concetto di pertinenza in tema di agevolazione tributarie per acquisto prima casa, “Ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico” (Cass. n. 3148/2015).
In particolare la Corte ha ricordato che “In difetto di una specifica disposizione tributaria, questa Corte ha tratto la nozione di «pertinenza» dalla nozione generale prefigurata dall’art. 817 cod. civ., per cui un bene che sia funzionalmente collegato ad altro è insuscettibile di autonoma e separata disciplina, ma segue invece il regime del bene principale” e, più specificamente, “che l’accertamento del vincolo pertinenziale si fonda sui «presupposti di cui all’art. 817 cod. civ., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo” (Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2009, n. 25127; Cass., Sez. 5″, 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., Sez. 5^, 8 novembre 201.3, n. 25170; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13742).
I Giudici hanno quindi chiarito che “Va pertanto respinta la tesi dell’Agenzia secondo la quale l’elenco di cui alla Tariffa limiterebbe il beneficio alle sole categorie catastali indicate, dovendosi invece ritenere che il legislatore, laddove afferma: «sono ricomprese tra le pertinenze … », evidenzia con chiarezza che per le unità immobiliari di cui categorie C/2, C/6 e C/7 una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell’agevolazione” e che “La norma non comprende pertanto una elencazione esclusiva (come invece ritiene l’Amministrazione finanziaria), in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” (articolo 817 del codice civile) del “bene principale”, che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro)” (Cass., Sez. VI/T, 25 febbraio 2022, n. 6316);
La Corte, accolto il ricorso, ha dunque sottolineato come la Commissione regionale non si fosse adeguata a tali principi, fondando la propria decisione su di una postulata autonomia del terreno in ragione di una sua ipotetica, separata, alienabilità, omettendo, invece, di concentrate la propria valutazione sulla ricorrenza o meno dei fattori oggettivi e soggettivi.
Da sottolineare i riferimenti (ineccepibili) al criterio di funzionalità in termini di effettività ma anche di destinazione soggettiva da parte del proprietario. Il che mette ancora una volta in ombra i riferimenti alla prossimità e alla distanza (quindi alla funzionalità in senso oggettivo ed immodificabile) molto cari alla prassi dell’Agenzia delle Entrate. In sostanza l’impostazione della Cassazione pare ancora valorizzare, appunto, il “criterio fattuale” e mettere in secondo piano l’aspetto formalistico.
