La sesta Sezione della Corte di Cassazione nella Ordinanza 9 marzo 2022, n. 7691 (Pres. Napolitano, Rel. Luciotti) si occupa della vicenda generata da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate, ritenendo violati i principi di inerenza, competenza e certezza in relazione a componenti negativi dedotti dal contribuente, accertava a carico di quest’ultimo maggiori imposte dirette (IRPEF), IRAP, contributi previdenziali ed IVA in relazione alle spese straordinarie sostenute su un immobile non di proprietà ma ricevuto in locazione.
Nel caso specifico la Corte fa presente che “In tema di deducibilità spese straordinarie sostenute dal conduttore su immobili di proprietà del locatore, per questa Corte l’esercente attività d’impresa o professionale ha diritto alla detrazione IVA anche per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità tra tali beni e l’attività svolta, anche se potenziale o di prospettiva e pur se, per cause estranee al contribuente, detta attività non possa poi in concreto essere esercitata” (Cass., Sez. U, 11 maggio 2018, n. 11533; Cass., sez. 5^, 27 marzo 2015, n. 6200).
Occorre dunque, “che sia presente un nesso di causalità con l’attività di impresa professionale, ancorché potenziale o di prospettiva, e ciò anche qualora, per cause estranee al contribuente, la predetta attività non abbia potuto concretamente esercitarsi” (Cass., sez. 5, 23 dicembre 2019, n. 34291; Cass., sez. 5, 22 novembre 2018, n. 30218).
I medesimi principi validi in ambito di imposta sul valore aggiunto sono stati espressi anche in materia di imposte dirette, affermandosi che “la deducibilità dei costi di ristrutturazione di un locale non può essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che gli stessi siano sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine della realizzazione del miglior esercizio dell’attività imprenditoriale e dell’aumento della redditività della stessa, e che, ovviamente, risultino dalla documentazione contabile” (Cass., 17 giugno 2011, n. 13327; anche Cass., sez. 5, 30 luglio 2018, n. 20100).
Del resto, i Giudici di Legittimità ricordano come le Sezioni unite (Cass., sez. un., n. 11533 e n. 11534 del 2018), pur adottando una decisione nel settore dell’Iva, hanno fatto riferimento, in motivazione, alla “simmetrica questione della deduzione dei costi”).
Peraltro, le quote di ammortamento delle aziende date in affitto o in usufrutto sono deducibili dal reddito dell’affittuario o dell’usufruttuario (cfr. Cass., sez. 5, 28 luglio 2020, n. 16180; per Cass., sez. 5, 5 aprile 2013, è consentito l’ammortamento per le spese sostenute dall’affittuario per la realizzazione di un impianto turistico su beni altrui, purché vi sia da parte dell’affittuario l’effettiva utilizzazione di essi, in funzione direttamente strumentale nell’esercizio dell’impresa).
Inoltre, è stato affermato che “i costi di ristrutturazione dell’immobile condotto in locazione possono essere iscritte nell’attivo ex art. 2426, primo comma, n. 5, cod. civ., invece che essere imputate in conto economico, come componenti negative del reddito, nell’esercizio in cui sono state sostenute, ove l’imprenditore ritenga, in base ad una scelta fondata su canoni di discrezionalità tecnica, di capitalizzarle in vista di un successivo ammortamento pluriennale, purché indichi specifici criteri al fine di stabilire la quota di costo gravante su ciascun esercizio” (Cass., sez. , 14 marzo 2018, n. 6288).
Quindi correttamente il giudice d’appello, sul punto, ha ritenuto evidente l’inerenza delle spese “visto che l’immobile è adibito allo svolgimento dell’attività aziendale”, con sindacato in punto di fatto che non è stato censurato.
Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate viene pertanto respinto.
