“Ciò che rileva ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile non è lo stato dell’immobile che risulta dal suo accatastamento, bensì lo stato di fatto al tempo della cessione con la quale si realizza la plusvalenza, con la conseguenza che, nel caso di vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, il valore dei fabbricati che eventualmente già insistano sul terreno da più di cinque anni prima della vendita deve essere sottratto nel computo della plusvalenza tassabile”.
Questo il principio di diritto ribadito con ordinanza n. 10954 del 23 aprile 2024 dalla Quinta Sezione della Corte di Cassazione (Pres. Cataldi, Rel. Napolitano).
Nei fatti un contribuente cedeva nel 2004 un lotto di terreno su cui insistevano due fabbricati ricevuto in donazione dalla madre nel 1978. L’Agenzia delle Entrate notificò al contribuente un avviso di accertamento per una plusvalenza non dichiarata. Non essendosi concretizzato l’accertamento con adesione, il contribuente spiegò ricorso dinanzi alla C.T.P., che respinse il ricorso. Su appello del contribuente, la C.T.R. riformò in parte la sentenza di primo grado, riducendo ad euro 210.000 il valore della plusvalenza da assoggettare a tassazione. Contro la sentenza d’appello il contribuente proponeva ricorso per cassazione censurando la sentenza impugnata per non aver escluso dal calcolo della plusvalenza i due fabbricati urbani esistenti da oltre trent’anni sul terreno compravenduto, in base alla motivazione che dall’atto notarile l’immobile oggetto del contratto risultava essere un terreno edificabile censito nel nuovo catasto terreni e che non risultavano i fabbricati.
Come ricordato dai Giudici “la decurtazione, nel procedimento di determinazione della plusvalenza tassabile, del valore dei fabbricati preesistenti anche se non censiti in catasto, è la soluzione che meglio consente di adeguare l’imposizione al principio di capacità contributiva” (cfr., del resto, per il principio che l’imposizione della plusvalenza deve tener presente lo stato di fatto dell’immobile compravenduto, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 4150 del 21/02/2014; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15629 del 09/07/2014; Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1674 del 23/01/2018).
La Corte, accolto il ricorso, ha quindi disposto che il giudice del rinvio, conformemente alla richiesta del contribuente, dovrà provvedere a scomputare dalla plusvalenza il valore, al tempo della cessione, dei fabbricati insistenti sul terreno edificabile oggetto di compravendita, se del caso con l’ausilio di una consulenza tecnica d’ufficio.
