Con sentenza n. 10025 del 29 marzo 2022 la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Di Iasi, Rel. Dell’Orfano) afferma il principio di diritto per cui in tema di imposta di registro l’Amministrazione non è legittimata ad accertare il valore dichiarato di un terreno edificabile aumentandolo del valore dell’edificio su di esso in costruzione per il solo fatto che, in data anteriore al contratto, sia sopraggiunto il rilascio della concessione edilizia.
Nei fatti l’Agenzia delle Entrate emetteva nei confronti di una S.r.L. operante nel comparto edile un avviso di rettifica e liquidazione di maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione al valore dichiarato di un terreno edificabile, oggetto di compravendita. La CTP di Rieti accoglieva il ricorso della contribuente; mentre la CTR del Lazio, ribaltando la decisione del giudice di prime cure, accoglieva l’appello erariale. In particolare la CTR aveva ritenuto che sussistessero elementi idonei a smentire la presunzione di coincidenza tra il valore del bene ceduto ed il corrispettivo percepito per la cessione dello stesso, essendo stata prodotta documentazione attestante il rilascio, in data anteriore al contratto, di permesso di costruire riguardante il fabbricato in costruzione sul suddetto terreno con l’inizio dei lavori di costruzione. Da qui il ricorso per Cassazione da parte della società contribuente.
Come noto il D.P.R. n. 131/1986 dispone che per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali la base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro è costituita dal valore del bene o del diritto “alla data dell’atto” (art. 43, comma 1, lettera a).
Come ricordato dalla Corte il legislatore ha delineato la nozione di «fabbricato di nuova costruzione», sulla base di due soli criteri alternativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, quella di utilizzazione (cfr. Cass. n. 22808/2006), senza che assuma quindi rilievo la mera utilizzazione edificatoria dell’area su cui insiste.
I Giudici di Legittimità, cassata nel merito la sentenza della CTR, hanno pertanto sottolineato come l’intervenuta richiesta di rilascio di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, pur confermando la vendita di terreno edificabile, non è idonea a configurare la cessione di terreno sul quale insista un fabbricato già edificato.
(commento a cura del Dott. Lorenzo Tortelli)
