La Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, con la sentenza 30 giugno 2016 n. 13423 (Presidente Piccininni, Rel. Stalla), risolve a favore del contribuente un ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate in relazione ai fruiti benefici per l’acquisto di terreni a destinazione edificatoria nel caso dell’esistenza, sul suolo, di un fabbricato fatiscente.
La questione verte sulla corretta applicazione dell’articolo 33, terzo comma, della Legge 388/00, norma in base alla quale: “I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento”.
Secondo la ricorrente Agenzia la commissione tributaria regionale – indipendentemente dalla qualificazione del manufatto in termini di fabbricato ‘in corso di iniziale costruzione’, piuttosto che ‘allo stato grezzo’ – aveva omesso di considerare che la vendita in oggetto aveva riguardato non già un terreno edificabile, bensì un terreno con entrostante fabbricato; tanto che le parti stesse, nell’atto di compravendita, avevano a quest’ultimo imputato una parte del prezzo pattuito, definendolo “fabbricato in corso di iniziale costruzione”. In tale situazione secondo la prospettazione della ricorrente non potevano applicarsi i benefici di legge, relativi ai soli terreni non ancora edificati.
Secondo il Giudice di merito, invece, la situazione di fatto del fabbricato non presentava caratteristiche idonee ad integrare “un edificio tale per cui il suolo perde la sua natura di terreno e diviene parte del fabbricato”. In particolare, trattandosi di “una struttura edilizia priva del solaio soffitta e comunque assolutamente sprovvista di tutto, copertura e muri perimetrali, condizioni necessarie perché si possa connotare un grezzo di edificio”, il manufatto in oggetto non poteva considerarsi edificio esistente – nemmeno ai rustico – ai sensi del sesto comma dell’articolo 2645 bis cod.civ. .
Secondo la Corte una volta correttamente e motivatamente accertata la situazione di fatto, occorre rifarsi alla ratio della norma citata. La disposizione di legge – facente riferimento al trasferimento di ‘beni immobili’ suscettibili di edificazione, e non soltanto di ‘terreni’ – “intende dar rilievo al fatto che sull’immobile acquistato sia possibile edificare – sulla scorta di uno strumento di programmazione o attuativo – stante la centralità che l’utilizzazione edificatoria avvenga, con condizione legale risolutiva, per opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto (Cass. n. 16835 del 2008; n. 28010 del 2009; ord. n. 5933 del 2013); e ciò in quanto il beneficio è volto sia ad agevolare lo sviluppo equilibrato del territorio, che a favorire, per i noti riflessi economici anche collettivi, direttamente l’attività edificatoria di aree e lotti inutilizzati (cfr., anche, Cass. n. 4890 del 2013)” (così Cass. 1991/15)”.
Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate viene pertanto respinto.
