Con risposta ad interpello n. 704 del 14 ottobre 2021 le Entrate hanno fornito alcuni chiarimenti in merito ai criteri da utilizzarsi in merito alla determinazione del valore fiscalmente riconosciuto della parte edificabile di un terreno già rivalutato, ai fini della plusvalenza da cessione, e della quota scomputabile dell’imposta sostitutiva versata, in caso di seconda rivalutazione parziale.
Nei fatti l’Istante rendeva noto all’Ufficio di essere proprietario di un terreno edificabile oggetto nel 2010 di rivalutazione fiscale (art. 2, comma 229, l. 191/2009) che a seguito di diversi provvedimenti comunali aveva visto ridursi area e cubatura edificabili. Essendo intenzionato a cedere la sola parte edificabile del terreno l’Istante chiedeva dunque all’Amministrazione di conoscere il valore fiscalmente attribuibile a tale area ai fini della determinazione della plusvalenza da cessione nonché la possibilità di scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quella già versata ai fini della prima rideterminazione dell’intera area di proprietà (ipotizzando in tal senso una eventuale rivalutazione parziale della sola area edificabile).
Come ricordato dall’Agenzia l’articolo 7 della legge n. 448/2001 (legge finanziaria 2002) ha consentito ai contribuenti che detenevano, alla data del 1° gennaio 2002, terreni edificabili e con destinazione agricola di rideterminare il loro costo o valore di acquisto alla predetta data. Disposizioni successive al 2002 hanno modificato la data a cui fare riferimento per il possesso dei beni, la misura dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta ed i termini per l’effettuazione dei richiamati adempimenti. Oggi l’articolo 1, commi 1122 e 1123 della legge n. 178/2020 (legge di bilancio 2021), ha previsto anche per il periodo di imposta 2021 la possibilità di rideterminare il costo o il valore di acquisto dei suddetti terreni detenuti alla data del 1° gennaio 2021.
Ai fini della determinazione della plusvalenza (art. 67 TUIR) per poter utilizzare il valore rivalutato in luogo del costo storico del bene posseduto al di fuori del regime di impresa, e considerare così la procedura di rivalutazione perfezionata, il contribuente è tenuto al versamento di un’imposta sostitutiva, parametrata (per il 2011 fissato all’11%) al valore risultante da un’apposita perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati. Il tutto con la possibilità per i soggetti che si avvalgono di ulteriori rideterminazioni del valore dei beni di detrarre dall’imposta sostituiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva precedentemente versata o chiederne il rimborso (articolo 7, comma 2, lettere ee) ed ff) del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70).
L’Amministrazione poi, prendendo spunto dal caso in esame rappresentato dall’Istante, ipotizzando una serie di differenti fattispecie ha chiarito come:
- Nel caso di cessione parziale di terreno rivalutato (ma senza ulteriori rideterminazioni) il criterio da utilizzare per determinare il valore della porzione ceduta deve essere quello proporzionale; moltiplicando cioè il valore attribuito dalla perizia alla originaria area edificabile per il rapporto tra la superficie edificabile al momento della cessione e quella allora edificabile.
- Nel caso di cessione parziale di terreno rivalutato oggetto di una nuova rideterminazione: a) per il valore della eventuale plusvalenza ai fini fiscali si utilizza il suddetto metodo proporzionale adoperando i valori della nuova perizia di stima (a nulla rilevando la precedente); b) per l’eventuale detrazione, scomputo o rimborso dell’imposta sostitutiva di rivalutazione non si dovrà tenere conto di quella totalmente versata per la prima procedura (per l’intera area), ma soltanto della quota parte di tale importo riferibile, anche in questo caso secondo un criterio proporzionale, all’area di cui si è rideterminato il valore.
