Superbonus 110% – Gli interventi possibili e la casistica pratica

Approfondimento n. 69 – Novembre 2020

di Lorenzo Giuntoli

Dottore Commercialista

Ambito oggettivo

Il Superbonus del 110% è riconosciuto per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio al 31 dicembre 2021 (fino al 30 giugno 2022 solo per gli IACP) per gli interventi indicati nei commi da 1 a 8 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

Tali interventi si suddividono in:

  • INTERVENTI “TRAINANTI”;
  • INTERVENTI “TRAINATI”, a condizione che:
  • siano accorpati a uno degli interventi trainanti;
  • siano eseguiti nell’intervallo temporale tra la data di inizio e fine lavori degli interventi trainanti.

Gli Interventi “TRAINANTI” sono i seguenti:

 

Interventi di isolamento termico degli involucri edilizi Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale Interventi antisismici
SULLE PARTI COMUNI DEGLI EDIFICI IN CONDOMINIO   SUGLI EDIFICI RESIDENZIALI UNIFAMILIARI e relative pertinenze   SULLE UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI SITE ALL’INTERNO DI EDIFICI PLURIFAMILIARI FUNZIONALMENTE INDIPENDENTI CON ACCESSI AUTONOMI e relative pertinenze

Come si evince dalla tabella di cui sopra gli interventi trainanti sono tre: interventi di isolamento termico degli involucri edilizi, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale ed interventi antisismici.

Ciascuno di questi interventi può essere effettuato sia sulle parti comuni degli edifici in condominio, sia sugli edifici unifamiliari, oppure anche sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti con accessi autonomi.

A parere dell’Agenzia delle Entrate, che si è espressa con la C.M. n. 24/E/2020, l’unità immobiliare oggetto di agevolazione deve essere residenziale; parimenti, per beneficiare del Superbonus, gli interventi devono essere effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.

In tal ultimo caso, dunque, in ipotesi di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, la Circolare specifica che “le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni; ai fini dell’agevolazione, trova applicazione, dunque, il criterio della prevalenza della superficie di edifici residenziali nel condominio.

La medesima Circolare prosegue, inoltre, specificando che se la percentuale di cui sopra “risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.”

Considerata la necessità che sussista la destinazione “residenziale” degli immobili oggetti di intervento, è esclusa la possibilità di fruire del Superbonus per gli interventi realizzati su immobili privi di tale destinazione, come quelli riconducibili alla categoria catastale C/2 o C/6.

L’Agenzia delle Entrate, nelle sue Faq, pubblicate sul sito istituzionale www.agenziaentrate.gov.it, ha però precisato che nell’ipotesi in cui siano sostenute spese “per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione”, tali spese sono ammesse al Superbonus, “a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato”.

Per espressa previsione di legislativa (art. 119, c. 15 bis del D.L. 34/2020) sono esclusi dal Superbonus gli interventi effettuati sulle unità immobiliari residenziali accatastate nelle categorie A1, A8 e A9 per unità immobiliari non aperte al pubblico.

Di contro, occorre segnalare che i possessori e/o detentori di unità immobiliari residenziali accatastate nella categoria A1 (può accadere anche nel caso di A8) possono fruire della detrazione del 110% per le spese sostenute per interventi realizzati su parti comuni dell’edificio in condominio (FAQ Agenzia delle Entrate).

Dato che il legislatore nell’art. 119 del D.L. 34/2020, ha utilizzato termini ai quali è stato necessario attribuire una precisa definizione affinché potessero essere correttamente interpretati ai fini dell’applicazione del disposto di legge, si riepilogano tali definizioni:

– il Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 6 agosto 2020 ha specificato che per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare;

– lo stesso Decreto ha stabilito che un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva, e la presenza di un accesso autonomo dall’esterno.

Resta da chiarire se l’elenco delle installazioni o manufatti di qualunque genere (acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento) sia esaustivo o esemplificativo, o se in ogni caso vada valutato singolarmente. Se dovesse prevalere una interpretazione restrittiva della norma in base alla quale fosse necessario avere tutti gli impianti autonomi, la limitazione sarebbe davvero notevole, in quanto è molto frequente per esempio che l’impianto idrico in molte unità autonome sia a livello condominiale.

Considerato che il requisito dell’accesso autonomo dall’esterno è stato fonte di plurime, quanto divergenti interpretazioni, è stato inserito (dall’emendamento n. 80.10 alla Legge di conversione del D.L. 14 agosto 2020, n. 104) il comma 1 bis all’art. 119 del D.L. 34/2020 che ha chiarito che “per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità’ immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

A ciò consegue che, data la definizione alquanto ampia della norma, sono ammesse al Superbonus anche quelle unità immobiliari con l’accesso sui giardini e cortili condominiali, come pure quelle con l’accesso su aree di proprietà di soggetti terzi.

Si tratta comunque di casi piuttosto rari per quelle tipologie di ex botteghe, laboratori od officine al piano terra divenute abitative (i loft).

Solo un intervento normativo o dell’agenzia delle Entrate potrebbe estendere ad altri spazi comuni condominiali i limiti che per ora sono ridotti a un accesso attraverso cortili o giardini.

Analisi degli interventi “TRAINANTI”

Prima di procedere all’analisi di ogni intervento “trainante”, indicando le spese agevolabili per ogni intervento e le modalità di computo della detrazione, si fa presente che gli interventi di isolamento termico delle superfici e gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti devono:

  • rispettare i requisiti previsti dal decreto del Ministero dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e dei Trasporti del 6 agosto 2020. Tale decreto risulta applicabile agli interventi la cui data di inizio dei lavori sia successiva al 6.10.2020 (data di entrata in vigore del decreto), mentre per i lavori iniziati in precedenza si applica il DM 19.02.2007;
  • assicurare, nel loro complesso, anche “congiuntamente” agli interventi di efficientamento energetico, all’installazione di impianti solari fotovoltaici e, eventualmente, dei sistemi di accumulo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio condominiale, unifamiliare o della singola unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari.

Qualora l’edificio o l’unità immobiliare si trovasse nella penultima (terzultima) classe, occorrerebbe conseguire la classe energetica più alta. Così, ad esempio, un edificio che si trovasse in classe energetica “A3”, otterrebbe il riconoscimento della detrazione nella misura del 110 per cento, salendo alla classe successiva “A4”.

Il miglioramento energetico è dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del D. Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

1.Interventi di isolamento termico degli involucri edilizi

In ipotesi di spese sostenute per interventi di isolamento termico degli involucri edilizi, il Superbonus spetta per:

  • interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno, verso vani non riscaldati o il terreno che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi all’esterno;
  • gli interventi debbono interessare l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
  • gli interventi debbono rispettare i requisiti di trasmittanza “U”, espressa in W/m²k, definiti dal Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 11.03.2008;

Inoltre, i materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al Decreto MATTM 11 ottobre 2017.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

per gli edifici unifamiliari
€ 50.000
per le unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
€ 40.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari
€ 30.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari a partire dalla nona unità immobiliare

 

Come precisato nella CM 24/E/2020 ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro).

Come sopra evidenziato, la detrazione nella misura del 110 per cento si applica se l’intervento di isolamento termico coinvolge il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Al riguardo, si precisa che rientrano tra le spese ammissibili al Superbonus, anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.

2.Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici

In ipotesi di spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici in condominio per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, il Superbonus spetta nel caso in cui tali impianti siano sostituiti con:

  • impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
  • impianti di microcogenerazione;
  • impianti a collettori solari.

Nel caso di interventi effettuati sugli edifici ubicati in comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, il Superbonus spetta anche per le spese relative all’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

€ 20.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari
€ 15.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari a partire dalla nona unità immobiliare

Come precisato nella CM 24/E/2020 ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui sia l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 265.000 euro, calcolato moltiplicando 20.000 euro per 8 (160.000 euro) e 15.000 euro per 7 (105.000 euro).

La detrazione spetta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito nonché per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente, mediante sistemi fumari multipli o collettivi nuovi, compatibili con apparecchi a condensazione, con marcatura CE di cui al regolamento delegato (UE) 305/2011, nel rispetto dei requisiti minimi prestazionali previsti dalla norma UNI 7129-3.

 

3.Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità di edifici plurifamiliari

In ipotesi di spese sostenute per interventi effettuati sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, il Superbonus spetta per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con:

  • impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
  • impianti di microcogenerazione;
  • impianti a collettori solari.

Occorre precisare che:

  • in caso di interventi realizzati su edifici ubicati in aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, il Superbonus spetta anche per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 7 novembre 2017, n. 186;
  • nel caso di interventi effettuati sugli edifici ubicati in comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, il Superbonus spetta anche per le spese relative all’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102.

 

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

€ 30.000 per singola unità immobiliare

La detrazione spetta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

A tale limite di spesa si aggiunge quello previsto nel caso di eventuale installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo (fino a euro 48.000).

4.Interventi antisismici

La detrazione di cui all’art. 16, commi da 1-bis a 1-septies D.L. 63/2013 viene elevata al 110% per le spese per interventi sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2020, si tratta di:

  • spese per interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, di cui all’art. 16-bis, c. 1, lett. i) del TUIR, le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi ad edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio;
  • spese sostenute dagli acquirenti delle “case antisismiche”, oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali abbiano provveduto alla successiva rivendita entro 18 mesi dal termine dei lavori;
  • spese per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, eseguita congiuntamente ad uno degli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

€ 96.000 nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari
  • L’ammontare complessivo di spesa ammessa alla detrazione si riferisce all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, seppur accatastate separatamente.
  • Tali interventi possono essere effettuati su tutte le unità abitative, non si applica il limite massimo delle due unità immobiliari.
  • Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale.
  • Qualora gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, per determinare il limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tener conto delle spese sostenute negli anni pregressi.
€ 96.000 nel caso di acquisto delle “case antisismiche”
€ 96.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio

 

Analisi degli interventi aggiuntivi o “TRAINATI”

Gli interventi “trainati” sono:

Si fa presente che, affinché gli interventi trainati possano essere agevolati, occorre che, oltre ad essere eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, siano eseguiti nell’intervallo temporale tra la data di inizio e fine lavori degli interventi trainanti.

Ai fini dell’applicazione del Superbonus, nell’ipotesi di spese sostenute per interventi di efficientamento energetico e per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, questi interventi devono essere eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi. Il miglioramento energetico è dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), ante e post intervento, rilasciato nella forma della dichiarazione asseverata.

Come precisato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020, in riferimento al comma 2 secondo periodo dell’art. 119, “qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o gli interventi trainanti di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione del 110 per cento si applica in ogni caso a tutti gli interventi trainati, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta”.

1.Interventi di efficientamento energetico

Gli interventi di cui all’art. 14 D.L. 63/2013 (Ecobonus) sono agevolabili se:

  • gli edifici oggetto degli interventi hanno determinate caratteristiche tecniche;
  • gli edifici devono essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti nei quali si realizza l’intervento agevolabile (condizione richiesta per ogni tipologia di inervento agevolabile ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori a biomassa e delle schermature solari).

La detrazione massima spettante è riepilogata nella tabella sottostante:

Interventi di efficientamento energetico Detrazione massima
Riqualificazione energetica edifici esistenti Euro 100.000
Riqualificazione su involucro di edifici esistenti (pareti, finestre, tetti e pavimenti) Euro 60.000
Installazione pannelli solari per produzione acqua calda Euro 60.000
Sostituzione impianti di climatizzazione invernali con pompe di calore, con impianti geotermici, con caldaie a condensazione ad aria o acqua Euro 30.000
Sostituzione scalda acqua con impianti a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria Euro 30.000
Acquisto e posa in opera di schermature solari Euro 60.000
Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili Euro 30.000
Acquisto, installazione e messa in funzione di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento e climatizzazione Euro 15.000

(per i lavori dal 6.10.2020)

Acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori Euro 100.000

Dall’allegato 1 del decreto del Mise sulle asseverazioni Dm 6 agosto 2020 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 5 ottobre scorso), il quale non seguendo quanto previsto dal decreto Rilancio (che per il 110% prevede limiti di spesa e non di detrazione), risulta che la detrazione massima ammissibile al 110% per le finestre e isolamento termico è pari a euro 54.545 (euro 60.000 di detrazione massima per unità immobiliare oggetto di intervento diviso l’aliquota del 110% pari a euro 60.000/1,1 = 54.545 euro).

Anche le Faq dell’Enea, alla risposta numero 6, confermano il criterio di calcolo della spesa massima per i lavori trainati indicato nel modello di asseverazione allegato al Dm Asseverazioni 6 agosto 2020. La formula è: «Detrazione massima diviso 1,1». Ad esempio, per la sostituzione della caldaia con un modello condensazione ad alta efficienza, la spesa massima su cui calcolare il Superbonus è 27.272 euro, a fronte di una detrazione massima di 30mila euro (prevista dalla legge 296/2006). Cioè 30.000/1,1.

Inoltre, per i lavori iniziati dal 6 ottobre 2020 è stato introdotto un limite di detrazione di euro 15.000 per i dispositivi multimediali (building automation), i quali in precedenza non erano interessati da alcun limite.

Il Superbonus sembrerebbe applicabile anche agli interventi di cui all’art. 14, c. 2-quater del D.L. 63/2013, in considerazione del fatto che l’Agenzia delle Entrate non si è espressa su tale tipologia di interventi, escludendoli da quelli “trainati”, orientamento che, di contro, ha adottato per gli interventi di cui all’art. 14, c. 2-quater 1 del D.L. 63/2013, condividendo una faq diramata dall’Enea.

Ai sensi dell’art. 14, c. 2-quater del D.L. 63/2013 “per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, la detrazione di cui al comma 1 spetta nella misura del 70 per cento. La medesima detrazione spetta, nella misura del 75 per cento, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015. Le detrazioni di cui al presente comma sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.”

Segue tabella riepilogativa:

Interventi di efficientamento energetico Limite massimo di spesa
Interventi su parti comuni di edifici condominiali per i quali spetta la detrazione del 70% o del 75% Euro 40.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio

Sarebbe quantomai opportuno un chiarimento ufficiale.

Per quanto concerne, invece, gli interventi di cui all’art. 14, c. 2-quater 1 del D.L. 63/2013, ossia quelli su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, la risposta numero 3 delle Faq diramate dall’Enea e condivise con il Ministero dello Sviluppo Economico e l’Agenzia delle Entrate ha precisato che tali interventi non possono essere inclusi tra quelli “trainati”.

La Faq precisa, difatti che gli interventi agevolati di cui all’art. 14, c. 2-quater 1 del D.L. 63/2013 non costituiscono interventi “trainati” in quanto “sono compresi tra quelli “trainanti”.

2.Installazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo

Il Superbonus si applica alle spese sostenute per:

  • l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici;
  • l’installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici agevolati.

La maggior detrazione è, inoltre, subordinata alla cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa con le modalità di cui all’art. 13, 387/2003, dell’energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’art. 42-bis del D.L. 162/2019.

Modalità di calcolo della detrazione:

è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a è calcolata nel limite di spesa di
Euro 48.000 Euro 1.000 Euro 2.400
Per singola unità immobiliare Per ogni kWh di capacità di accumulo dei sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici Per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico

In ossequio a quanto precisato nella R.M. n. 60/E/2020 del 28/09/2020, a seguito del parere fornito dal Ministero dello Sviluppo economico, si evidenzia che il limite di spesa di euro 48.000 è riferito distintamente per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo.

3.Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

Euro 3.000
per l’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (acquisto e posa in opera) e per i costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia fino ad un massimo di 7 kW, di cui all’articolo 16-ter del D.L. 63/2013.

Qualora la spesa sia sostenuta da più contribuenti, essa, nel limite massimo previsto, va ripartita tra gli aventi diritto in base al costo sostenuto da ciascuno di essi.

Il limite di euro 3.000 è riferito a ciascun contribuente e costituisce l’ammontare massimo di spesa ammesso alla detrazione, anche qualora il contribuente abbia sostenuto spese per l’acquisto e la posa in opera di più infrastrutture di ricarica.

Esempi di intervento e alcuni chiarimenti

Si riportano di seguito due esempi di interventi di Superbonus 110% partendo da uno “base”, costituito da un intervento “trainante” e da un intervento “trainato”, ed uno molto più strutturato costituito da una serie di interventi “trainanti” e “trainati”.

Primo esempio (fonte: Faq dell’Agenzia delle Entrate)

Intervento su unità unifamiliare.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che “se si sostituisce l’impianto di climatizzazione invernale di un edificio unifamiliare, oppure di un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, si ha diritto al Superbonus al 110%, trattandosi di un intervento cosiddetto “trainante”. Anche le spese per i serramenti potranno godere della detrazione al 110% (intervento cosiddetto “trainato”) se realizzato congiuntamente all’intervento “trainante” e sempreché gli interventi assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.”

Alla luce di quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate, nella tabella di cui sotto sono indicati i limiti di spesa per l’intervento “trainante” e per quello “trainato”:

Intervento Natura Detrazione 110% Limite spesa o detrazione massima (euro)
Sostituzione impianti autonomi climatizzazione Trainante x Euro 30.000
Sostituzione serramenti Trainato x Euro 60.000

Secondo esempio (fonte: RM n. 60/E del 28.09.2020)

Intervento su condominio di 4 unità immobiliari.

Con la Risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha espresso il proprio parere circa un piano di interventi, finalizzati all’efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico, da effettuarsi sulle parti comuni dell’edificio in condominio.

L’istante è un condomino che risiede in un edificio in condominio composto da quattro unità immobiliari; egli domanda chiarimenti in merito all’applicazione della detrazione al 110% sugli interventi che il condominio intende effettuare sulle parti comuni dell’edificio. In particolar modo, indica che i dubbi interpretativi si riferiscono ai limiti di spesa ammessi alla detrazione dato che, a suo parere non è chiaro se alcuni dei valori indicati nella guida dell’A.E. siano riferiti “ad unità familiari o a singole unità abitative condominiali”, se alcuni interventi siano tra loro alternativi, se ci siano tetti massimi di spesa riferiti a ciascun intervento ovvero a gruppi di interventi tra loro complementari.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto all’istante a mezzo Risoluzione stabilendo che nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni di edifici in condominio, il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e tale ammontare di spesa costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio. Ciascun condomino calcolerà la detrazione “in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o a diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile”.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha chiarito i limiti di spesa per due interventi trainanti menzionati dall’istante, ossia, quelli applicabili agli interventi di isolamento termico degli involucri edilizi sulle parti comuni degli edifici in condominio e quelli applicabili agli interventi antisismici sulle parti comuni degli edifici in condominio.

L’Agenzia delle Entrate, difatti, indica che sono ammesse al Superbonus le spese per gli interventi di isolamento termico su edifici in condominio nel limite di € 40.000 (dato che le unità immobiliari sono inferiori a nove), moltiplicato per il numero di unità immobiliari. Nel caso di specie, trattandosi di un edificio composto da quattro unità immobiliari, il limite è pari ad € 160.000.

Nei limiti anzidetti il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento della posa del cappotto termico, quali i costi sostenuti per la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane.

Per quanto concerne gli interventi antisismici, per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali nonché di riduzione del rischio sismico, la detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari ad € 96.000 per unità immobiliare per ciascun anno. Il che implica che per l’edificio in questione il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari ad € 384.000.

L’Agenzia delle Entrate passa poi fornire chiarimenti sugli interventi trainati, analizzando quelli di efficientamento energetico ex art. 14 del D.L. 63/2013 sui quali ha chiesto parere l’istante; l’Amministrazione finanziaria precisa che “la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (ad esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto come, ad esempio, i cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso o i portoni esterni che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati” beneficiano di una detrazione massima pari ad € 60.000 per ciascun immobile. La medesima detrazione massima spetta in ipotesi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici.

Per quanto concerne, invece, la sostituzione o l’integrazione dell’impianto di climatizzazione invernale delle singole unità immobiliari all’interno dell’edificio in condominio, qualora vi sia assenza di un impianto tecnico centralizzato, essa è agevolata con una detrazione massima spettante pari ad € 30.000 per ciascun immobile.

Inoltre, per l’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici è previsto un limite di spesa ammesso alla detrazione, pari ad € 3.000; tale limite è annuale ed è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica.

Relativamente agli interventi “trainati” sopra elencati, l’Agenzia delle Entrate precisa che la maggiore aliquota si applica solo se tali interventi sono eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante” e “sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica”.

Inoltre, “l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’ecobonus, compresi quelli prospettati dall’Istante, di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente”.

L’Agenzia delle Entrate prosegue indicando che in ipotesi di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, il limite massimo di spesa agevolabile è di € 48.000 per singola unità e, comunque, nel limite di spesa di € 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico. Tale intervento deve essere eseguito congiuntamente ad uno degli interventi trainanti di efficienza energetica nonché di misure antisismiche.

La detrazione è riconosciuta anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici, anche in tal caso il limite massimo di spesa agevolabile è di € 48.000 (soglia autonoma rispetto a quella indicata per gli impianti solari fotovoltaici).

Concludendo, dunque, l’Agenzia delle Entrate fa presente che “il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che [..] siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificatamente previsti in relazione a ciascuna detrazione”.

La tabella che segue riepiloga gli interventi:

Intervento Natura Detrazione 110% Limite di spesa o detrazione massima (euro)
Cappotto termico Trainante x Euro 40.000*unità – limite di spesa
Sostituzione soglie finestre ” “ x ” “
Cerniere e ferramenta persiane ” “ x ” “
Sostituzione finestre (scuri e persiane) portoni esterni Trainato x Euro 60.000*unità – detrazione massima
Pannelli solari per acqua calda Trainato x Euro 60.000*unità – detrazione massima
Pannelli fotovoltaici Trainato x Euro 48.000*unità (2.400*kw) – limite di spesa
Sistemi accumulo Trainato x Euro 48.000*unità (1.000*kwh) – limite di spesa
Sostituzione impianti autonomi climatizzazione Trainato x Euro 30.000*unità – detrazione massima
Restauro facciata (grondaie e pluviali, parapetti) 90%
Riduzione rischio sismico Trainante x Euro 96.000*unità – limite di spesa
Ecosismabonus no Euro 136.000*unità – limite di spesa
Strutture per ricarica veicoli elettrici Trainato x Euro 3.000*intervento – limite di spesa

Informazioni sulla detrazione spettante

La detrazione è riconosciuta nella misura del 110% da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo e si applica alle spese sostenute, per interventi “trainanti” e “trainati”, dal 1.07.2020 fino al 31.12.2021, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi.

Ai fini del sostenimento delle spese occorre far riferimento:

Per le persone, compresi gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali al Per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali al
CRITERIO DI CASSA

si fa riferimento alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono.

CRITERIO DI COMPETENZA

si fa riferimento alle spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31/12/2020 o al 31/12/2021, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti.

Alcune precisazioni:

  • Per le spese sostenute da soggetti diversi dalle imprese individuali, dalle società e dagli enti commerciali relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, rileva, ai fini dell’imputazione al periodo d’imposta, la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data dii versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.
  • La detrazione spetta sulle spese effettivamente sostenute e rimaste a carico del contribuente. La detrazione non spetta se le spese sono rimborsate e il rimborso non ha concorso al reddito; eventuali contributi ricevuti dal contribuente devono, dunque, essere sottratti dall’ammontare su cui applicare la detrazione.
  • L’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta lorda annua; la quota annuale della detrazione che non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun anno, non può essere utilizzata in diminuzione dell’imposta lorda dei periodi d’imposta successivi né essere chiesta a rimborso. Alternativa alla detrazione è la richiesta dello sconto in fattura o la cessione del credito.
  • La detrazione si applica sul totale della fattura al lordo dell’IVA.
  • Nel caso di trasferimento dell’unità immobiliare oggetto di interventi, la detrazione non utilizzata non passa all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.

Una questione irrisolta:

Il caso: il contribuente che alla data del 1° luglio 2020 aveva già sostenuto parte delle spese per interventi sugli immobili, che presentano i requisiti per fruire della maggiore detrazione del 110%, può scegliere se beneficiare dell’agevolazione che gli sarebbe spettata ante art. 119 del D.L. 34/2020 oppure se applicare la detrazione del 110% sulle spese sostenute successivamente a tale data?

Ad oggi mancano chiarimenti ufficiali da parte dell’Agenzia delle Entrate sulla questione presentata, però, alla luce della risposta 1.4 fornita dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 13/E/2013 ed inerente ad una situazione analoga a quella esposta, è possibile ipotizzare il suo orientamento. In quel caso, a seguito dell’applicazione del D.L. n. 83/2012 e a partire dal 26 giugno 2012, la percentuale di detrazione delle spese di recupero edilizio di cui all’art. 16-bis TUIR passò dal 36% al 50% e da un limite di spesa di euro 48.000 per unità immobiliare ad un importo raddoppiato l’A.E. ritenne che il contribuente avesse “la facoltà di avvalersi delle detrazioni del 50% con riguardo alle spese sostenute nel 2012 a decorrere dal 26 giugno e fino al 31 dicembre 2012, in luogo della detrazione di quelle sostenute fino al 25 giugno 2012”.

Una possibile soluzione: se l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate fosse confermato, a partire dal 1° luglio il contribuente potrebbe scegliere se continuare ad applicare la detrazione che gli sarebbe spettata ante art. 119 del D.L. 34/2020, oppure se applicare la maggiore detrazione del 110% sulle spese sostenute dal 1.07.2020.

 

 

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19 Novembre 2020|Categories: News|0 Comments