Con risposta ad interpello n. 108/2026 del 26 maggio 2026 l’Agenzia delle Entrate interviene su un tema da tempo controverso, quello dell’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” agli acquisti di fabbricati collabenti, censiti in categoria catastale F/2.
L’istanza riguardava l’acquisto di un fondo rustico con annessa unità collabente F/2, costituita da trulli in stato di degrado, con l’impegno dell’acquirente a ristrutturare l’immobile, accatastarlo in categoria abitativa e destinarlo a propria abitazione entro tre anni dal rogito definitivo. L’interrogativo verteva sulla possibilità di applicare sin da subito l’agevolazione “prima casa”, ai sensi della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nonostante la classificazione F/2 del bene.
Come noto, la disciplina positiva individua il perimetro del beneficio facendo riferimento agli atti traslativi aventi ad oggetto “case di abitazione non di lusso”, con esclusione delle sole categorie A/1, A/8 e A/9, e subordinandone la fruizione al ricorrere di precisi requisiti soggettivi e oggettivi, tra cui il trasferimento o l’impegno a trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi, l’assenza di titolarità di altra abitazione nel comune e l’assenza di altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, già acquistata con le agevolazioni, salvo i casi di riacquisto con obbligo di alienazione entro un termine prefissato.
Sul piano oggettivo, la prassi amministrativa ha tradizionalmente identificato le “case di abitazione” con i fabbricati censiti nelle categorie abitative del catasto fabbricati (categorie A ad eccezione di A/10, e con esclusione di A/1, A/8, A/9), ribadendo che si tratta di unità che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative. Nella stessa prospettiva, l’Agenzia aveva già ammesso l’agevolazione per i fabbricati in corso di costruzione, censiti in categoria F/3, purché strutturalmente concepiti per uso abitativo e destinati a diventare abitazione “prima casa”. Diverso era l’atteggiamento nei confronti dei fabbricati collabenti. La categoria F/2 è normativamente riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un livello di degrado tale da impedirne l’ordinaria produzione di reddito e da comportare l’iscrizione in catasto senza attribuzione di rendita. Muovendo da questa qualificazione, la prassi aveva escluso in passato l’accesso all’agevolazione “prima casa” per gli F/2, sul presupposto che tali immobili non fossero neppure astrattamente idonei all’uso abitativo al momento del trasferimento, come dimostrato, fra l’altro, dalla risposta a interpello n. 357/2019, espressamente superata dalla pronuncia in commento.
La svolta interpretativa trae alimento dall’ordinanza della Corte di Cassazione 16 febbraio 2025, n. 3913, richiamata dallo stesso contribuente e fatta propria dall’Agenzia. La Suprema Corte, in linea di continuità con il consolidato orientamento in tema di fabbricati in corso di costruzione, ha affermato che l’agevolazione “prima casa” non postula che l’immobile sia già idoneo all’uso abitativo al momento dell’acquisto, essendo sufficiente che esso sia strutturalmente destinato o destinabile, con gli opportuni interventi edilizi, a tale uso, e che la destinazione abitativa si realizzi entro il termine triennale di decadenza previsto dall’art. 76, comma 2, TUR per l’esercizio del potere di accertamento. La Corte ha esplicitamente escluso che la classificazione catastale F/2 costituisca di per sé ostacolo al beneficio, sottolineando che ciò che rileva, ai fini fiscali, è la suscettibilità dell’immobile ad essere destinato ad abitazione e la realizzazione effettiva di tale destinazione entro il triennio. Da ciò deriva il principio secondo cui il beneficio “prima casa” può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la categoria F/2, a condizione che l’immobile sia trasformabile e venga concretamente trasformato in abitazione nel termine indicato.
La risposta n. 108/2026 prende posizione in modo chiaro su questo terreno, allineandosi alla giurisprudenza di legittimità. Dopo aver richiamato il quadro normativo e di prassi in tema di agevolazione “prima casa” e di fabbricati in costruzione, l’Agenzia riconosce che, alla luce dell’ordinanza n. 3913/2025, la mancanza di attuale abitabilità e la classificazione F/2 non precludono, di per sé, la fruizione dell’agevolazione in sede di acquisto di un immobile collabente. La condizione decisiva è che l’immobile sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e che tale destinazione risulti effettivamente realizzata entro il termine triennale di esercizio dell’attività accertativa.
In applicazione di tali principi al caso concreto, l’Agenzia ammette l’agevolazione richiesta dall’istante per l’acquisto dell’unità collabente F/2, subordinandola alla sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla Nota II-bis, alle relative dichiarazioni in atto e al rispetto dell’impegno di ristrutturare, accatastare in categoria abitativa e destinare l’immobile ad abitazione entro il triennio.
Sotto il profilo sistematico, la risposta segna un importante mutamento della prassi amministrativa: da un’impostazione rigida, incentrata sulla categorizzazione catastale e sull’idoneità abitativa “attuale”, si passa ad una lettura funzionale e dinamica del requisito oggettivo, che privilegia la destinazione e il progetto di recupero del bene.
