L’ordinanza n. 33761 del 23 dicembre 2025 della quinta Sezione della Corte di Cassazione (Pres. Paolitto, Rel. Penta) affronta il tema cruciale dell’obbligo di motivazione negli avvisi di accertamento catastale che rettificano la proposta del contribuente (procedura DOCFA). La pronuncia ribadisce che il fisco non può limitarsi a cambiare la consistenza catastale rispetto a quella individuata dal contribuente senza spiegare analiticamente perché i criteri proposti siano errati, specialmente quando il contribuente supporta la propria posizione con documentazione tecnica dettagliata.
Il caso nasce dal ricorso di una società contro la rettifica del classamento di un immobile: l’Ufficio aveva rideterminato la consistenza da 24,5 a 30 vani, con conseguente aumento della rendita catastale. Mentre la CTP aveva inizialmente dato ragione all’Ufficio, la CTR del Lazio aveva annullato l’atto ritenendo la motivazione dell’accertamento incomprensibile rispetto ai criteri tecnici seguiti.
L’Agenzia delle Entrate sosteneva che l’avviso fosse adeguatamente motivato in quanto basato sulle planimetrie fornite dalla stessa parte. La Cassazione ha però rigettato questa tesi stabilendo che:
In caso di procedura DOCFA, se l’Amministrazione rettifica il numero dei vani, non può limitarsi a indicare i dati oggettivi e la classe attribuita.
La rettifica del numero di vani non è una “mera valutazione tecnica”, ma una diversa considerazione di un elemento di fatto essenziale (la consistenza).
L’Ufficio deve dare “specifico conto” delle ragioni della rettifica, poiché la determinazione di un vano utile dipende da molteplici fattori: destinazione funzionale, struttura ed estensione superficiale.
L’orientamento descritto, iniziato a partire da Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 12278 del 10/05/2021, è stato più di recente ribadito da Cass., Sez. 5, Sentenza n. 17624 del 26/06/2024, secondo cui “In tema di rendita catastale attribuita mediante dichiarazione del contribuente con la cd. procedura DOCFA, l’avviso di accertamento derivante dalla rettifica del numero dei vani catastali dichiarati non può essere motivato con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, poiché la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell’unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali, che, a vario titolo, concorrono alla sua identificazione, in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, dovendo l’amministrazione dare specifico conto della relativa rettifica”.
Il ricorso dell’Agenzia è stato rigettato. Tuttavia, la Corte ha disposto la compensazione delle spese tra le parti, poiché l’orientamento giurisprudenziale citato si è consolidato, come detto, solo a partire dal 2021.
