L’Ordinanza 1° dicembre 2015, n. 24469 ripropone un recente orientamento della Corte di Cassazione in tema di superficie utile ai fini della spettanza delle agevolazioni prima casa. E’ un filone giurisprudenziale che prende il via nel 2013 (nn. 2187 del 18/09/2013 e 22945 del 09/10/2013) e che, come evidenziato nel numero 13 del nostro approfondimento, pur con tutto il rispetto dovuto alla Suprema Corte, riteniamo non corretto.
Secondo tale interpretazione in sostanza sarebbero da ricomprendere nella superficie utile i muri perimetrali e divisori. Ciò in quanto “In tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa 1, art. 1 nota II bis, del d.P.R. 26 aprile 1986. n. 131, la sua superficie utile – complessivamente superiore a mq 240 – va calcolala alla stregua del dm. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, e va determinata in quella che – dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta – residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d.m. Lavori Pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dall’art. 51 della legge 2 febbraio 1985, n. 47, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa.”.
Contrastano con questa linea di lettura diversi elementi.
In primo luogo, la normativa in materia di “superficie utile”.
- nella legislazione per l’edilizia residenziale pubblica: nell’articolo 1, del Dm del 26 aprile 1991, e nell’articolo 6 del Dm 5 agosto 1994, si sancisce che si intende «per superficie utile abitabile la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio da un vano all’altro e degli sguinci di porte e finestre».
- Nell’articolo 3 del Dm del 10 maggio 1977 n. 801(determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici), nel quale è disposto che «per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e di balconi».
- Nella legge 392/78 “Equo canone” all’articolo 13 si legge: “La superficie convenzionale e’ data dalla somma dei seguenti elementi: a) l’intera superficie dell’unita’ immobiliare; b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unita’ immobiliare. (…) Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
- Il ministero dei lavori pubblici si è espresso emanando una circolare, in base alla quale per superficie utile si deve intendere “la somma delle superfici di pavimento dei singoli vani dell’alloggio, esclusi i balconi, le terrazze, gli armadi a muro, le cantine, le soffitte non abitabili, tutti gli eventuali spazi comuni e le superfici comprese negli sguinci”.(cfr. Circolare ministero dei lavori pubblici 23 luglio 1960, n.1820 – definizioni in materia di costruzioni edilizie).
E’ da notare che il riferimento a Decreti Ministeriali (Ministero dei Lavori Pubblici) e alla Circolare dello stesso Ministero sembra già risolutivo nell’interpretazione del DM 2 agosto 1969. Infatti chi emana le norme regolamentari è proprio il Ministero dei Lavori pubblici e non vi è alcuna ragione per cui uno stesso concetto (quello di “superficie utile”) possa essere considerato in modo diverso dallo stesso Ministero che più volte ed in maniera assolutamente uniforme lo definisce.
In secondo luogo, la lettera della norma.
Il riferimento al limite dei 240 metri quadrati “esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina” pare avere una sola possibile lettura.
Infatti a) terrazze b) balconi, c) cantine, d) soffitte, e) scale, f) posto macchina sono tutte superfici calpestabili. “Utili” appunto.
Non viene prevista l’esclusione dei muri perché non rientra nel concetto di superficie calpestabile. L’elemento “muro” anzi, nell’insieme di quelli sopra considerati, risulterebbe un vero e proprio “intruso”….
In terzo luogo l’analisi sistematica della norma.
Pur essendo una disposizione agevolativa, sottratta all’interpretazione analogica, si possono fare di essa delle valutazioni sul piano logico-sistematico.
E allora se il senso fosse davvero quello per cui il concetto di “superficie” comprende tutto ciò che non è espressamente escluso dovremmo includere anche il tetto e perché no anche le superfici verticali. Con effetti perlomeno grotteschi.
In quarto luogo il riferimento ai principi dell’ordinamento tributario.
Una disposizione agevolativa tributaria deve comunque essere coerente almeno con le norme cardine dell’imposizione fiscale. E allora non si capisce quale “capacità contributiva” possa ravvisarsi nel possesso di muri perimetrali e divisori.
Si pensi poi a situazioni diverse in cui un soggetto ha un appartamento più moderno con muri in cemento di ridotte dimensioni ed un altro ha magari una casa colonica con muri anche superiori al metro di spessore: come conseguenza il primo potrà con maggiore facilità aver diritto alle norme agevolative. Ma tale lettura può essere ragionevole sotto il profilo dell’uguaglianza e della capacità contributiva?
Può essere che il soggetto con muri più sottili abbia maggior diritto ad accedere alla prima casa in ossequio al dettato costituzionale (articolo 47) e vada viceversa penalizzato chi ha muri più spessi?
La lettura che la Corte afferma, dunque, si palesa in evidente violazione, oltre che di principi logici elementari, delle disposizioni costituzionali in materia di uguaglianza e ragionevolezza (Art. 3), capacità contributiva (Art. 53) e tutela del risparmio e dell’accesso alla proprietà dell’abitazione (Art. 47).
