La sentenza 28 luglio 2022, n. 23682 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Paolitto, Rel. Russo) si occupa di un accertamento ICI in capo ad una società su terreni edificabili. Terreni per i quali il calcolo delle imposte è stato effettuato solo sulle tabelle elaborate dal Comune quanto a valutazione dei terreni con potenzialità edificatoria, senza alcun riferimento specifico.
La Corte di Cassazione, sul punto, accoglie uno specifico motivo di impugnazione della contribuente con il quale si lamentava, ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c. la nullità della sentenza della CTR per violazione dell’art 36 del D.lgs n. 546 del 1992. La società ricorrente faceva infatti notare che la Commissione regionale aveva elaborato una motivazione meramente apparente limitandosi e a far riferimento alla nozione di edificabilità rilevante ai fini ICI, ed alla determinazione del valore delle aree sulla base di quello stabilito con la deliberazione del Comune n. 7 del 4 febbraio 2009. La società contribuente faceva notare che la Commissione regionale, aveva seguito un iter logico giuridico del tutto incomprensibile e incongruo rispetto ai motivi di ricorso che concernevano in particolare l’omessa diversificazione del valore venale dei terreni in ragione del loro diverso stato di edificabilità, e tra l’altro, l’erroneità in sé dei valori venali attribuiti dal Comune ai terreni accertati.
Il motivo viene ritenuto fondato.
La Corte rileva come la Commissione regionale abbia risolto la questione con un semplice riferimento alla edificabilità del fondo, senza considerare la censura sulla rilevanza dei diversi fattori che possono in concreto incidere sul valore, e “come se la valutazione dovesse operarsi in base ad un valore prefissato e in assenza di contestazione, e non anche di un procedimento di stima analitico, a fronte delle specifiche contestazioni contenute nell’atto di appello. La motivazione resa dal giudice d’appello si ferma alla affermazione di generiche premesse, che, per quanto corrette, non sono idonee a dare conto delle ragioni dell’implicito rigetto dei motivi di appello sopra esposti”.
Si ricorda al riguardo il consolidato orientamento per cui in tema di ICI, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2005, e dell’art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 504 del 1992, “l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, ma che tuttavia occorre tener conto di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio” (Cass Sez. U., 29 ottobre 2020, n. 23902; Cass., 10 marzo 2020, n. 6702 n. 6702 del 10/03/2020; Cass. n. 9202 del 03/04/2019 Cass. n. 5161 del 05/03/2014).
E’ stato altresì ha rimarcato che “le delibere con le quali il Comune predetermina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei “redditometri” o “coefficienti di reddito e di ricavi” previsti dal D.L. n. 69 del 1989, convertito in legge n. 154 del 1989, ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis, vale a dire supporti razionali offerti dall’amministrazione al giudice, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti” (Cass., 3 maggio 2019, n. 11643; Cass., 30 ottobre 2018, n. 27572; Cass., 12 giugno 2018, n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068).
Pertanto «come sempre avviene nelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie di valutazione… di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali postivi a fondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all’utilizzazione del metodo di stima» (Cass., 12 luglio 2021, n. 19811). Il riferimento alla deliberazione dell’ente, in quanto introduce delle presunzioni suscettibili di prova contraria, imponeva di ripercorrere il procedimento che vi era posto a fondamento e l’esame dei dati di fattispecie alla luce delle censure introdotte in giudizio dalla contribuente, che ne mettono in discussione l’inferenza dimostrativa con riferimento alla determinazione tanto del valore medio di edifici adibiti ad edilizia residenziale quanto dei costi che si debbono sostenere per giungere al prodotto finale.
