Strumentalità degli immobili locati da società: una questione senza fine.

La Sentenza 03 giugno 2015, n. 11425 della Corte di Cassazione torna sull’annosa questione della definizione della strumentalità (e quindi della riferibilità all’attività di impresa) dei beni immobili locati da una società.

La Società contribuente si era visto revocare il beneficio fiscale ex art.4 L. n.383/2001 perché il bene immobile acquistato era stato destinato dall’imprenditore a finalità estranee all’esercizio di impresa con la locazione a terzi, e al contempo l’Ufficio non aveva ritenuto detraibile l’IVA, pari a €.49.000, non riconoscendo l’acquisto come inerente all’attività esercitata.

Dopo un esito negativo per il contribuente in primo grado la Commissione Regionale della Toscana aveva accolto le istanze del contribuente sul presupposto che l’immobile in questione, catastalmente un A/10 (ufficio), fosse da considerare un immobile strumentale per natura.

Nel ricorso per Cassazione l’Agenzia lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 4 e 19 del DPR n.633/1972, nonché dell’art.2697 cc (art.360, comma 1 n.3, cpc), formulando il seguente quesito “Dica la Corte se l’IVA addebitata dal cedente sia detraitele dal cessionario, imprenditore che abbia acquistato un bene, strumentale per natura, solo se il bene acquistato sia concretamente destinato all’esercizio dell’impresa, e dunque, inerente a detto esercizio, e, dunque violi il disposto degli artt. 4 e 19 del DPR n.633/1972 la sentenza della CTR che, pur avendo rilevato che, nella fattispecie in esame il bene acquistato, seppure strumentale per natura (immobile di categoria catastale A 10) era stato destinato a finalità estranee all’esercizio dell’impresa (in quanto mai utilizzato e dopo alcuni anni locato) ha ritenuto comunque detraibile l’IVA ritenendo sufficiente il requisito astratto della “strumentalità per natura” del bene”.

La sentenza accoglie il ricorso. Per la Corte le cessioni di beni e le prestazioni di servizi poste in essere dai vari tipi di società commerciali costituiscono sempre ad ogni effetto – per presunzione iuris et de iure e quale che sia la natura dell’attività svolta – operazioni effettuate nell’esercizio di impresa, con conseguente applicazione dell’IVA sulle operazioni attive compiute, in ordine invece agli acquisti di beni, ed in generale alle operazioni passive, non è sufficiente, ai fini della detraibilità dell’imposta, la qualità d’imprenditore societario, dovendosi altresì verificare in concreto l’inerenza, cioè la stretta connessione con le finalità imprenditoriali, e la strumentalità in concreto del bene acquistato rispetto alla specifica attività imprenditoriale, compiuta o anche solo programmata (Cass. n. 16697 del 2013; n. 7344 del 2011; n. 1863 del 2004; n. 5599 del 2003) in quanto l’art. 19 del DPR n.633/1972 prevede, per la determinazione dell’imposta dovuta, che è detraibile dall’ammontare dell’Iva assolta o dovuta dal soggetto passivo o a lui addebitata a titolo di rivalsa solo quella in relazione ai beni o ai servizi importati o acquistati nell’esercizio di impresa o di arti e professioni, sia pure con una serie di deroghe.

Al riguardo è stato precisato che la compatibilità con l’oggetto sociale costituisce mero indizio della inerenza all’effettivo esercizio dell’impresa, della cui dimostrazione è onerato il contribuente (Cass. n. 4157 del 2013, in tema di spese relative alla compravendita e/o alla ristrutturazione di immobili) e che dalla relativa conformità può prescindersi, nella misura in cui beni e servizi dell’impresa siano impiegati a fini di operazioni soggette ad imposta (Cass. n. 5753 del 2010).

Secondo la Corte i giudici di appello hanno affermato il diritto dalla contribuente alla detrazione con la seguente testuale motivazione “Infatti, seppure l’immobile sia destinato a finalità estranee al l’esercizio di impresa, si tratta comunque di un bene strumentale per natura acquistato dall’impresa nel suo esercizio, tanto è vero che tale bene è stato iscritto nell’attivo dello stato patrimoniale ed il reddito locativo, che esso produce, concorre a formare il reddito di esercizio”. Ma con ciò la CTR ha errato nel ritenere che la oggettiva strumentalità del bene e la successiva messa a rendita del bene fossero sufficienti per rendere detraibile l’IVA sulle operazioni passive, tralasciando, per altro verso, di considerare gli elementi dedotti dall’Agenzia e dalla società contribuente al fine di valutare, anche avvalendosi dei poteri riconosciuti dal DLGS n. 546 del 1992, art. 7, se, nel caso concreto, l’attività della società potesse considerarsi realmente improntata all’esercizio degli scopi sociali.

La motivazione pare non chiarissima.

D’accordo che la destinazione di un bene all’esercizio in concreto di un’attività economica vada vagliato in ambito IVA ai fini dell’applicazione della rivalsa. Ma non pare azzardato desumere tale utilizzo strumentale da a) la strumentalità per natura b) l’iscrizione in bilancio c) la locazione del bene d) la dichiarazione del reddito da locazione nel reddito di impresa e) lo svolgimento di tale attività da parte di una società commerciale.

E allora torniamo alla vecchia questione della strumentalità o meno degli immobili locati da società commerciali. Sarebbe forse l’ora che si determini finalmente per via normativa il concetto di strumentalità. E che sia uno per tutti i casi e per tutti i presupposti impositivi.

E’ noto infatti, dalla lettura della prassi degli ultimi quindici anni e dall’esperienza di lavoro, che per l’Agenzia tali immobili erano strumentali quando si trattava di negare le vecchie agevolazioni per gli immobili di interesse storico-artistico della L. 413/91. Non erano strumentali quando nel 2008 usciva una celeberrima risoluzione sul bonus energia che lo negava alle immobiliari di gestione. Non sono strumentali nell’applicazione della PEX che notoriamente non spetta quando gli immobili non siamo strumentali e non siano impiegati nell’attività dell’impresa.

E non può dirsi che le riflessioni dell’Agenzia (casualmente tutte pro-fisco…) siano del tutto sbagliate se raffrontate alla giurisprudenza, che ha affermato tutto e il contrario di tutto. Che sia arrivato il momento di fare maggior chiarezza?

 

Condividi
Facebooktwitterlinkedin
4 Giugno 2015|Categories: News|Tags: |0 Comments