Sezioni Unite: detrazione iva ammessa anche sugli immobili non di proprietà, purché utilizzati strumentalmente.

Sezioni Unite: detrazione iva ammessa anche sugli immobili non di proprietà, purché utilizzati strumentalmente.

Le Sezioni unite della Corte di cassazione, con la sentenza n. 11533 del 11 maggio 2018 (Pres. Mammone, Rel. Bruschetta), intervengono sul tema della detraibilità dell’iva su immobili non di proprietà.

Per la verità la sentenza della Regionale Toscana oggetto di ricorso della contribuente aveva negato la detrazione con riferimento alla categoria catastale abitativa del bene. Questione oramai consolidata nel senso che, secondo il costante orientamento della Suprema Corte,  il diritto alla detrazione dell’IVA non può essere negato solo sulla base della classificazione catastale del bene, necessitando invece la valutazione alla destinazione all’attività d’impresa. Dopo molti rovesci giurisprudenziali, anche a livello di prassi è arrivata a suo tempo la risoluzione 18/E del 2012 dell’Agenzia delle Entrate, secondo la quale  le spese di acquisto, manutenzione e ristrutturazione relative agli immobili abitativi utilizzati in attività economiche (es. affittacamere) sono escluse dall’indetraibilità di cui all’articolo 19-bis1 del decreto iva.

La questione allora si focalizza sulla sola questione della proprietà del bene. Ovvero: è ammissibile detrarre IVA su immobili non di proprietà ma ricevuti per locazione? Su questo tema è insorto da tempo un contrasto tra pronunce intese a riconoscere – o ad escludere – il diritto a detrarre l’IVA in fattispecie in cui erano stati svolti lavori di manutenzione o ristrutturazione su immobili utilizzati da impresa che li aveva soltanto in affitto per la sua attività (sono per la negativa, Cass. sez. trib., 12/07/2006, n. 15808; Cass. sez. trib. n. 2939 del 2006; Cass. sez. trib. n. 13494 del 2015; Cass. sez. trib. n. 6936 del 2011; sono invece per il riconoscimento Cass. sez. trib. n. 3544 del 2010; Cass. sez. trib., 30/04/2009, n. 10079 del 2009; Cass. sez. trib. n. 13327 del 2011).

Ecco quindi il motivo del rinvio alle Sezioni Unite.

La Corte ricorda come questione sottesa sia nei fatti, in generale, la preoccupazione che il contratto di locazione possa essere predisposto allo scopo di consentire alla conduttrice una detrazione di cui la proprietaria dell’immobile in quanto “consumatrice finale” non avrebbe potuto aver diritto – appunto perché non esercitante attività di impresa o professionale. Si pensi per esempio a una persona fisica proprietaria di un negozio che debba ristrutturarlo – e che non possa detrarre né dedurre – e che per questo costituisca una Società che riceva in locazione l’immobile soltanto per averne diritto tanto che a lavori ultimati il contratto di locazione venga risolto. Problema presente anche nel caso specifico nel quale la controllante proprietaria era una società estera di diritto statunitense, mentre la controllata che aveva in locazione il complesso immobiliare mai aveva svolto attività d’impresa.

Tuttavia la questione viene risolta con riferimento alle regole unionali, notoriamente propense ad assicurare il rispetto del diritto a detrazione per beni strumentali.

Viene ricordato il principio di diritto sancito dalla Corte UE più volte: “Deve riconoscersi il diritto alla detrazione IVA per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pur se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi”.

Il diritto a detrazione va allora negato solo in ipotesi del tutto eccezionali – subordinatamente alla riscontrata sussistenza della essenziale condizione del nesso di strumentalità dell’immobile che consenta di evitare a chi è nella sostanza un “consumatore finale” di potersi detrarre l’imposta. Un nesso di strumentalità il quale viene meno soltanto quando l’attività economica anche potenziale cui avrebbe dovuto accedere non sia stata intrapresa per circostanze non estranee al contribuente. E con l’ulteriore aggiunta “che la questione all’esame nulla a che fare con fattispecie abusive – o elusive – risolvendosi invece unicamente nello stabilire con un tipico accertamento di fatto se il diritto spetta o non spetta per la rammentata ragione della esistenza o meno della natura strumentale dell’immobile rispetto all’attività economica in concreto svolta o che il contribuente avrebbe potuto svolgere”.

Questa indagine non è stata condotta nel caso specifico. Ne consegue l’applicazione del principio generale, che prevede il diritto a detrazione.

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