L’ordinanza n. 13553 del 10 maggio 2026 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Balsamo, Rel. Liberati) ribadisce interessanti chiarimenti sulla nozione di pertinenza ai fini dell’imposta di registro e, in particolare, sull’accesso al regime agevolato del “prezzo-valore”.
La controversia riguardava l’acquisto di un terreno che il contribuente riteneva destinato a servizio dell’abitazione principale – nonostante una distanza di circa 500 metri – e, pertanto, qualificabile come pertinenza. I giudici di merito avevano negato tale qualifica valorizzando quasi esclusivamente il dato della distanza e alcuni profili formali e catastali, con conseguente esclusione del regime agevolato.
La Cassazione, nel ricostruire il quadro normativo, ribadisce che la nozione di pertinenza in ambito tributario non ha una definizione autonoma e va quindi tratta dal diritto civile. Ai sensi dell’articolo 817 c.c., è pertinenza il bene destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene. Da ciò deriva che il fulcro della valutazione è il vincolo di destinazione durevole e funzionale tra bene principale e bene accessorio, non la semplice contiguità fisica né l’assetto catastale. L’iscrizione catastale, così come la formale intestazione, ha natura meramente indiziaria e non può assumere valore decisivo se non corroborata da un effettivo rapporto di servizio.
In questa prospettiva, la Corte ridimensiona in modo netto il ruolo della distanza. La lontananza tra i beni non rappresenta un parametro assoluto tale da escludere automaticamente la pertinenzialità: è uno degli indici fattuali da considerare e può divenire ostativo solo quando, alla luce di criteri di ragionevolezza, renda in concreto incompatibile l’esistenza di un reale collegamento funzionale. Al contrario, anche una distanza significativa non impedisce il riconoscimento della pertinenza se risulta provata una destinazione stabile al servizio del bene principale. In altri termini è sempre possibile riconoscere la natura pertinenziale di immobili non contigui (sentenza n. 5050/2021 con riferimento box auto situati anche a considerevole distanza, ma nello stesso Comune), quando sia dimostrata un’utilità effettiva e durevole a favore dell’abitazione.
L’approccio indicato dalla Cassazione è chiaramente sostanzialistico. In materia di imposta di registro, la qualificazione di un bene come pertinenza impone l’accertamento di un vincolo di destinazione durevole fondato su elementi oggettivi e frutto di una valutazione globale della fattispecie, senza che possano ritenersi sufficienti il solo dato formale o la mera indicazione catastale o la distanza tra bene principale e bene accessorio. In quest’ottica il giudice tributario è chiamato a compiere una valutazione complessiva che tenga conto, in combinazione, di più elementi: la funzione economico-sociale del bene, le modalità concrete di utilizzo, le caratteristiche strutturali, il contesto urbanistico, la coerenza con l’assetto complessivo del patrimonio del contribuente e la volontà del proprietario, desumibile da dati oggettivi. Il giudice, se necessario, è tenuto ad attivare i propri poteri istruttori per accertare la reale situazione di fatto.
I Giudici hanno quindi accolto il ricorso del contribuente ribadendo così in una linea interpretativa che tende a privilegiare la realtà economico-funzionale delle operazioni immobiliari rispetto agli automatismi formali, rafforzando la coerenza del sistema con il principio di capacità contributiva.
