Segnaliamo l’interessante norma di comportamento n. 191 dell’Associazione Italiana Dottori Commercialisti Sezione di Milano pubblicata sul sito del Consiglio Nazionale in data 3 ottobre 2014.
Il lavoro dell’AIDC analizza la fattispecie contrattuale ed i relativi riflessi fiscali, distinguendo tra due tipologie di contratto:
- Locazione con vincolo di trasferimento obbligatorio per entrambe le parti
Nel caso di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, che comporta il trasferimento della proprietà in modo automatico senza necessità di un ulteriore atto di consenso, gli effetti civilistici differiscono da quelli fiscali, nel senso che: a) ai fini contrattuali, il diritto di proprietà rimane nella sfera giuridica del locatore, sino al momento dell’effettivo suo trasferimento, all’avverarsi della condizione determinata dal pagamento integrale del corrispettivo di vendita, composto dai canoni periodici e dal corrispettivo finale; b) ai fini fiscali, l’effetto economico del trasferimento della proprietà si intende, invece, anticipato al momento della stipula del contratto di locazione, considerando che tale fattispecie contrattuale è disciplinata in modo univoco ai fini dell’Iva, dell’imposta di registro e delle imposte dirette, ove si statuisce che, ai fini fiscali, non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà: quindi, la cessione produce effetti sin dal momento di stipula del contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti.
- Locazione con patto di futura vendita non vincolante per ambedue le parti
Ove le parti stabiliscano che la clausola di successivo trasferimento della proprietà del bene sia vincolante non per entrambe ma per una sola di esse, generalmente individuata nel locatore/cedente, la biforcazione degli effetti civilistici e fiscali viene ricomposta, nel senso che il trasferimento diviene rilevante in ogni caso non nel momento della stipula del contratto ma successivamente, cioè, nel momento in cui l’opzione per l’acquisto (o per la vendita) venga esercitata.
Oltre all’opzione dell’acquisto (o della vendita), le parti possono preventivamente accordarsi riguardo alla determinazione del corrispettivo della successiva cessione, prevedendo che le somme versate dal locatario al locatore durante il periodo di locazione siano considerate, in tutto ovvero in parte, come quota del corrispettivo dovuto in caso di esercizio dell’opzione di acquisto (o di vendita).
