“Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili del medesimo comune, non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione”.
Questo il principio ribadito con ordinanza n. 17481 (Pres. Socci, Rel. Dell’Orfano) del 1° luglio 2025 dalla Quinta Sezione della Corte di Cassazione.
Nei fatti una s.r.l. proponeva ricorso per la cassazione della sentenza con cui la CTR del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza emessa dalla CTP di Roma in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di rettifica e liquidazione di imposta di registro relativa alla compravendita di locale, uso negozio. In particolare la contribuente lamentava il difetto di motivazione dell’atto impositivo il quale richiamava unicamente i valori OMI, senza ulteriori elementi a supporto della stima del valore dell’immobile.
Come ricordato dalla Corte “l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti” (cfr. Cass. nn. 2155 del 2019, 9474/2017).
Principio quest’ultimo applicabile anche all’imposta di registro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea (cfr. Cass. n. 11439/2018).
Dunque, come sottolineato dai Giudici, “le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle entrate, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima” (cfr. Cass. n. 25707/2015).; è invece onere dell’Amministrazione finanziaria “provare, anche in giudizio, l’effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell’avviso di liquidazione dovendosi dare rilievo, ad integrazione, ad ulteriori indizi utili a determinare il valore del bene oggetto di accertamento.” (cfr. Cass. n. 6914/2011; Cass. n. 11560/2016; Cass. n. 11270/2017, Cass. n. 14117/2018).
A tal proposito, secondo consolidata giurisprudenza, “gli elementi sui quali fondare la rettifica del valore in comune commercio del cespite devono avere, pertanto, le caratteristiche della precisione, della gravità e della concordanza, non risultando idoneo a tal fine il mero scostamento del prezzo di cessione dai valori normali risultanti dalle quotazioni OMI o di altri listini, ma dovendosi valutare a tal fine, ad esempio, il contratto preliminare, l’importo del mutuo contratto dall’acquirente dei cespiti, la perizia di stima ovvero la destinazione dell’immobile, la sua collocazione, la sua tipologia, la superfice, lo stato di conservazione, l’epoca di costruzione, a condizione che tali criteri di valutazione non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa” (cfr. Cass. n. 1961/2018; Cass. n. 2951/2006; Cass. n. 3419/2001), o ancora “la rendita catastale moltiplicata e rivalutata, criterio, quest’ultimo, indicato dal legislatore quale discrimine obiettivo ed automatico, su opzione del contribuente, della ammissibilità della suddetta attività accertativa” (cfr. Cass. n. 29143/2018).
La Corte ha quindi accolto il ricorso rilevato come, nel caso in esame, la decisione impugnata non si fosse conformata ai principi di diritto illustrati; in particolare la Commissione Tributaria Regionale si era limitata ad affermare che i riferimenti OMI, nella fattispecie, costituivano “validi elementi di valutazione, in mancanza di puntuali contestazioni, … per esempio sul “non normale stato di conservazione e fruibilità dell’immobile”» e sulla mancanza di perizie di parte ricorrente, elementi, tuttavia, che, secondo la Cassazione non possono costituire, di per sé soli, prova del maggior valore accertato, se non corroborati da oggettivi e certi elementi di riscontro.
