La sentenza 17 febbraio 2022, n. 5180 della Quinta Sezione (Pres. De Masi, Rel. Oronzo), relativa alla revoca dell’agevolazione prevista in materia di imposta di registro per gli immobili da adibire a prima casa, merita di essere esaminata atteso che tratta di una fattispecie posta di frequente all’attenzione della Corte seppure sotto molteplici punti di vista.
La Cassazione è stata adita dall’Agenzia delle Entrate che era risultata soccombente nel giudizio con cui la Commissione tributaria regionale aveva accolto l’originario ricorso proposto dalla contribuente avverso l’avviso di liquidazione di imposta di registro con cui aveva revocato le agevolazioni cd “prima casa” richieste in sede di acquisto di un immobile, in quanto il bene, al momento del rogito, risultava in corso di costruzione e, successivamente, al momento del suo accatastamento definitivo, era stato suddiviso in due unità immobiliari di cui una ad uso abitativo e l’altra risultante ancora in costruzione.
La Commissione regionale aveva accolto la tesi della contribuente secondo cui tutto l’immobile costituiva un’unica abitazione e lo “sdoppiamento” catastale, avvenuto successivamente all’acquisto, aveva natura “tecnica” e non sostanziale.
L’Agenzia delle Entrate, quindi, proponeva ricorso per Cassazione per vedere dichiarare che l’immobile in parola non potesse godere dell’agevolazione prima casa sia perché, in corso di costruzione al momento della vendita, era stato poi frazionato in due unità immobiliari, sia perché l’ultimazione dei lavori non era avvenuta nel termine triennale di decadenza imposto all’amministrazione dall’art. 76, comma 2, TUR per l’esercizio del potere di accertamento.
La Suprema Corte, pur dichiarando assorbito il primo motivo, si è pronunciata ugualmente su di esso, formulando un principio cristallino secondo il quale “non vi è dubbio che i cd benefici prima casa debbano essere riconosciuti anche nel caso di immobili in corso di costruzione, in ragione della ratio sottesa all’art. 1 della Tariffa Parte prima, nota II bis, del d.p.r. n. 131 del 1986, con la quale il legislatore ha inteso promuovere e favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione, sicché è sufficiente che ad una simile finalità tenda l’acquirente con l’atto di trasferimento, purché l’immobile acquistato sia idoneo ad essere utilizzato come alloggio e presenti le caratteristiche delle abitazioni non di lusso”.
Del resto, come correttamente rilevato dalla Corte, “richiedere la presenza degli elementi «distintivi» già al momento della cessione dell’immobile, finirebbe per escludere dalla procedura agevolativa proprio l’acquisto di appartamenti di nuova abitazione che di solito avviene prima che la costruzione sia ultimata”.
Ed infatti, secondo la Corte “può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente di immobile «in corso di costruzione» da destinare ad abitazione «non di lusso» (Cass. n. 8748 del 18/06/2002 Rv. 555125 – 01) purché esso, secondo la disciplina ratione temporis applicabile, sia conforme ai criteri di cui al d.m. 2 agosto 1969; criteri richiamati dall’art. 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, sempre nel testo ratione temporis applicabile”.
Il secondo motivo di ricorso è stato espressamente accolto dalla Cassazione sulla scorta di un principio certamente condivisibile.
La Suprema Corte precisa, infatti, che seppure manca nella norma un termine finale entro il quale è necessario che si registri l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile, affinchè si possa godere dell’agevolazione in parola, è razionale ancorare detto termine “con quello entro il quale l’amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione ex art 76, comma 2, TUR e che decorre dalla richiesta di registrazione dell’atto”.
In definitiva, secondo la Corte “entro il suindicato termine il contribuente deve dare seguito alla volontà espressa nell’atto di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal d.P.R. n. 131 del 1986 e, pertanto, realizzare la finalità dichiarata di destinare a “prima casa” l’immobile acquistato”.
Pertanto, la mancata ultimazione dei lavori nel termine triennale di decadenza dalla registrazione dell’atto di compravendita, imposto all’Amministrazione per i controlli ex art. 76, comma 2, d.p.r. n. 131 del 1986, determina la revoca dell’agevolazione prevista in materia di imposta di registro per gli immobili da adibire a prima casa.
La decisione della Corte è certamente coerente con il principio secondo cui qualora il legislatore non abbia fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione necessaria per la concessione di un beneficio, “tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso”.
(commento a cura dell’Avv. Marilena Sireci)
