L’ordinanza n. 8236/2026 della Quinta Sezione civile depositata il 2 aprile 2026 (Pres. Di Pisa, Rel. Romano) affronta per la prima volta in sede di legittimità il tema, molto pratico e finora controverso in giurisprudenza di merito, dell’esenzione IMU per l’abitazione principale in presenza di locazione parziale dell’unità immobiliare.
La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana aveva riconosciuto l’esenzione IMU per abitazione principale in favore di una contribuente, nonostante l’immobile fosse parzialmente locato a terzi, annullando gli avvisi di accertamento relativi alle annualità 2017 e 2018. Il Comune ricorrente deduceva violazione dell’art. 13 d.l. 201/2011, sostenendo che la locazione – anche solo parziale – escluderebbe in radice la qualificazione dell’immobile come “abitazione principale”. Con un secondo motivo censurava l’utilizzo, da parte del giudice regionale, di una FAQ MEF come “norma di interpretazione autentica” della disposizione agevolativa, in violazione dell’art. 10-sexies dello Statuto del contribuente.
La Corte ricostruisce il dato positivo ricordando che, dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, per “abitazione principale” deve intendersi “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”. La norma non contiene alcun riferimento alla (non) locazione dell’immobile quale requisito ulteriore rispetto a residenza e dimora abituale del possessore.
Decisiva è la distinzione fra:
- regola generale: esenzione legata alla duplice condizione di residenza anagrafica e dimora abituale del possessore nell’unità immobiliare;
- ipotesi eccezionali: casi in cui il legislatore, proprio perché riconosce l’agevolazione in deroga a tali requisiti, subordina espressamente il beneficio alla condizione che l’immobile “non risulti locato” (anziani/disabili in istituto, personale FF.AA. e forze di polizia, pensionati AIRE).
In queste fattispecie speciali, la locazione è configurata come fatto impeditivo tipizzato dell’esenzione, a presidio di benefici fondati su una fictio iuris (esenzione riconosciuta pur in assenza di residenza e dimora abituale). Proprio la presenza di tali clausole “a condizione che non risulti locato” in casi espressamente delimitati induce la Cassazione a escludere che, nel regime generale, la non locazione sia un requisito implicito: se la volontà legislativa fosse stata quella di subordinare sempre l’esenzione all’assenza di locazione, non vi sarebbe stata necessità di riprodurre tale inciso nei soli regimi speciali.
Ne discende il principio – destinato ad avere ricadute sistematiche – secondo cui, al di fuori delle ipotesi particolari espressamente previste, la locazione parziale dell’unità immobiliare non è, di per sé, causa ostativa all’esenzione, purché il possessore continui ad avere in quell’immobile residenza anagrafica e dimora abituale.
L’ordinanza si inserisce nell’“onda lunga” del ripensamento costituzionale della nozione di abitazione principale ai fini sia IMU che ICI. La Corte richiama espressamente:
- la sentenza n. 209/2022, che ha espunto ogni riferimento al “nucleo familiare” dalla definizione agevolativa di abitazione principale in ambito IMU, sostituendo l’originaria formula con quella centrata esclusivamente sul possessore.
- la sentenza n. 112/2025, che ha operato un intervento analogo sulla disciplina ICI, affermando che l’esenzione deve riferirsi all’immobile ove il solo contribuente dimora abitualmente, senza richiedere la coabitazione dei familiari.
In continuità con tali arresti, la Cassazione ribadisce che la ratio dell’agevolazione va rinvenuta nell’art. 47, comma 2, Cost., quale strumento di favor per “l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione”, intesa come l’abitazione effettiva del possessore. La funzione dell’esenzione è dunque quella di non assoggettare ad IMU l’immobile che rappresenta la dimora abituale del contribuente, indipendentemente dalle vicende del nucleo familiare e, aggiunge ora la Corte, indipendentemente dall’eventuale locazione di una porzione dell’unità, purché non venga meno la centralità dell’immobile come luogo di vita del possessore.
La Corte non mette in discussione il principio, consolidato, secondo cui le norme agevolative sono di stretta interpretazione e non possono essere estese oltre i casi espressamente previsti, salvo che ciò sia imposto dalla loro ratio. Tuttavia, sottolinea che nel caso di specie non si tratta di estendere un’esenzione, bensì di definire il perimetro della fattispecie tipica di abitazione principale: il problema è stabilire se la destinazione parziale alla locazione sia ontologicamente incompatibile con tale nozione.
La risposta è negativa: la locazione parziale è compatibile con la qualifica di abitazione principale se il possessore continua a risiedere e a dimorare abitualmente nell’immobile. Una diversa soluzione, che facesse discendere la perdita del beneficio dal solo fatto della locazione parziale, si porrebbe in contraddizione sia con il dato testuale (che nulla prevede sul punto), sia con la logica delle eccezioni normative in cui la non locazione è espressamente menzionata, sia, soprattutto, con la finalità costituzionale dell’agevolazione, che resta pienamente soddisfatta anche quando il contribuente “monetizza” parte della propria abitazione, senza abbandonarla come centro della propria vita.
Non viene ignorato, infine, il rischio di elusione segnalato dal Comune; rischio che la Corte ritiene fronteggiabile con gli ordinari strumenti di accertamento a disposizione dell’ente impositore, cui compete contestare l’effettività della dimora abituale, gravando poi sul contribuente l’onere di dimostrare la sussistenza dei requisiti dell’esenzione – principio già ribadito in recenti arresti in tema di abitazione principale.
Sebbene il secondo motivo venga formalmente respinto, l’ordinanza offre un chiarimento implicito sul ruolo della prassi ministeriale. Il Comune contestava che la Corte territoriale avesse attribuito alle FAQ MEF valore di fonte normativa e di interpretazione autentica della legge, in violazione dell’art. 10-sexies dello Statuto del contribuente, che esclude in radice la natura vincolante dei documenti di prassi, circoscrivendone il rilievo al solo piano dell’affidamento e della buona fede del contribuente.
L’impostazione della Cassazione è pienamente coerente con la ricostruzione, ormai consolidata anche nella giurisprudenza amministrativa, secondo cui le FAQ rappresentano mera esternazione di prassi applicativa: possono orientare la condotta degli uffici e fondare l’affidamento del privato, ma non hanno valore normativo né possono integrare o modificare la disciplina primaria. Nel caso concreto, il dispositivo non si fonda sulla FAQ ministeriale, ma su una lettura testuale e sistematica dell’art. 13 d.l. 201/2011 alla luce dei parametri costituzionali; l’eventuale richiamo alla prassi, da parte del giudice di merito, è relegato ad argomento confermativo e non assurge mai a fonte del diritto.
La decisione si colloca nel filone, già segnato da altre pronunce della Quinta Sezione, che, dopo la sentenza n. 209/2022, hanno progressivamente ridisegnato la nozione di abitazione principale, insistendo sul nesso stretto tra residenza/dimora del possessore e funzione dell’esenzione, e mostrando particolare attenzione a evitare letture che reintroducano surrettiziamente criteri legati al nucleo familiare o a presunzioni non scritte di carattere anti-elusivo.
La novità specifica dell’ordinanza n. 8236/2026 sta nell’aver chiarito, con un principio di diritto destinato ad orientare la prassi applicativa dei Comuni, che la locazione parziale dell’immobile non determina, di per sé, la perdita dell’esenzione IMU, in assenza di una previsione legislativa espressa in tal senso e a condizione che permanga il requisito – sostanziale e formale – della residenza e dimora abituale del possessore nell’unità immobiliare.
La compensazione integrale delle spese, motivata dall’assenza di precedenti di legittimità e dalla divergenza di orientamenti di merito, conferma, infine, il carattere di decisione “di sistema” dell’ordinanza, destinata a chiudere una significativa area di incertezza interpretativa nel contenzioso IMU sulla prima casa parzialmente locata.
