Con risposta ad interpello n. 751 del 28 ottobre 2021 le Entrate hanno fornito alcuni chiarimenti in merito alle cosiddette agevolazioni “prima casa” (nella specie IVA agevolata al 4%) e alla tassabilità della plusvalenza derivante dalla vendita entro il quinquennio nella fattispecie in cui l’immobile, acquisito da un cittadino iscritto all’AIRE, sia concesso in comodato ad un familiare.
Nei fatti l’Istante, cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente a Londra, intenzionato ad acquistare un immobile da concedere in comodato gratuito alla madre chiedeva all’Ufficio se: a) al momento dell’acquisto, essendo l’immobile di nuova costruzione, potesse usufruire dell’IVA agevolata al 4% (prevista dal n. 21), della Tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972); b) se la vendita dell’immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, senza effettuare nessun altro acquisto, desse o meno luogo a plusvalenza tassabile in virtù della residenza all’estero.
L’Ufficio, in ordine al primo quesito prospettato, ha ricordato come l’aliquota IVA del 4 per cento (ai sensi della disposizione contenuta al numero 21), della Tabella A allegata al d.P.R. IVA) si applica per l’acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9 qualora in capo all’acquirente ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni “prima casa”: ovvero in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).
Come ricordato dall’Amministrazione, la lettera a) della citata Nota II-bis prevede che l’agevolazione spetti anche nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza (cfr. circolare n. 38/E del 12/08/2005). L’Agenzia, nel caso in esame, ha dunque confermato all’Istante la possibilità di acquistare l’immobile usufruendo dell’aliquota Iva agevolata anche nell’ipotesi in cui l’immobile stesso venga concesso in comodato.
Per quanto concerne il secondo quesito l’Ufficio ha invece ricordato come la non tassabilità delle plusvalenze derivanti da cessioni intervenute entro il quinquennio tra la data di acquisto e di cessione è condizionata alla circostanza che l’immobile per la maggior parte di detto periodo sia stato “adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari” (artt. 23 e 67 TUIR).
In tal senso come precisato dall’Amministrazione:
- Per ‘abitazione principale’ deve intendersi “quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente” (art. 10, comma 3-bis, TUIR).
- Per ‘familiari’ il relativo significato va desunto dall’articolo 5, ultimo comma del TUIR, secondo cui “si intendono per familiari, ai fini delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado”.
L’Agenzia, alla luce delle suesposte considerazioni, ha dunque chiarito che, in caso di cessione dell’immobile entro cinque anni dal relativo acquisto, la tassazione della eventuale plusvalenza dipende dalla circostanza che lo stesso sia stato effettivamente adibito ad abitazione principale dal familiare titolare del contratto di comodato d’uso (onere ricadente peraltro sul cedente).
