“In tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari abitative consente l’applicazione alle stesse dell’aliquota agevolata (trasformatasi in totale esenzione ex art. 1 del d.l. n. 93 del 2008 conv. con modif. dalla l. n. 126 del 2008, vigente ratione temporis), prevista per l’abitazione principale, quando l’insieme di tali unità non trascende la categoria catastale dei singoli immobili che lo compongono, assumendo rilievo, a tal fine, non il loro numero, ma l’effettivo impiego ad abitazione principale dell’immobile complessivamente, unitariamente e funzionalmente considerato, anche nel caso in cui si tratti di immobili catastalmente distinti”.
Questo quanto ribadito con ordinanza n. 25239 (Pres. Socci, Rel. Penta) del 15 settembre 2025 dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione.
Nei fatti un contribuente impugnava gli avvisi di accertamento Ici concernenti gli anni dal 2008 al 2011. La CTP di Roma accoglieva il ricorso, ritenendo l’immobile in oggetto una pertinenza dell’abitazione principale del contribuente. La CTR del Lazio accoglieva invece il gravame del Comune, affermando che l’unità immobiliare che il contribuente considerava pertinenza dell’abitazione principale era riportata in catasto nella cat. A/2 e, quindi, trattandosi di un’abitazione di tipo civile, non poteva essere considerata “pertinenza” ed usufruire dell’agevolazione prevista per la prima abitazione, laddove la procedura di fusione delle due unità immobiliari era stata posta in essere dal contribuente solo l’1.7.2014, con la conseguenza che esclusivamente da tale data aveva iniziato a produrre i suoi effetti. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione il contribuente.
La Corte ha dapprima ribadito il consolidato orientamento secondo cui “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008), sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato (anche nel caso in cui si tratti di immobili catastalmente distinti), ferma restando la spettanza della detrazione prevista dal comma 2 dell’art. 8 d.lgs. n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità” (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25902 del 29/10/2008; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25729 del 09/12/2009, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 3393 del 12/02/2010, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 15198 del 03/07/2014, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17015 del 25/06/2019)
Come noto, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’art. 2, comma primo, lett. a), d.lgs. n. 504 del 1992, definendo, ai fini di tale imposta, la nozione di fabbricato ed escludendo l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali alle costruzioni, “presuppone l’accezione di pertinenza di cui all’art. 817 c.c., senza che valga ad escludere il nesso pertinenziale la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e del fabbricato” (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 17035 del 26/08/2004).
Secondo la Giurisprudenza di legittimità “l’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, prevista dall’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, si fonda sull’accertamento rigoroso dei presupposti di cui all’art. 817 c.c., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione, poiché, altrimenti, sarebbe agevole per il proprietario al mero fine di godere dell’esenzione creare una destinazione pertinenziale che possa facilmente cessare” (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 15668 del 23/06/2017).
Da ciò, come ribadito dagli Ermellini, “ne deriva che l’inquadramento catastale dell’unità immobiliare “accessoria” rispetto a quella principale è di per sé irrilevante ai fini del riconoscimento dell’aliquota agevolata”.
Accolto il ricorso, la Corte ha quindi evidenziato che “la CTR ha omesso del tutto di verificare sia la sussistenza o meno delle condizioni prescritte dall’art. 817 c.c. sia se l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate dall’art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, nella tipologia degli alloggi “non di lusso””.
