“Per quanto riguarda il settore immobiliare, secondo l’interpretazione letterale della disposizione di cui all’art. 36, comma 3, sesto periodo, del d.P.R. n. 633 del 1973, l’opzione della contabilità separata ai fini IVA è possibile non solo sulla base del regime IVA (esenzione o imponibilità), ma anche con riferimento alla categoria catastale del fabbricato (abitativo o diverso da abitativo) e all’interno di ciascuna delle attività separate di cessione o di locazione è possibile separare, rispettivamente, le cessioni o le locazioni di fabbricati ad uso abitativo, esenti da IVA, dalle cessione o dalle locazioni di fabbricati ad uso diverso dall’abitativo”.
Questo il principio di diritto espresso con sentenza n. 16667 (Pres. Perrino, Rel. Hmeljak) del 22 giugno 2025 dalla Quinta Sezione della Corte di Cassazione.
Nei fatti con avviso di accertamento l’Ufficio, ritenuto applicabile per l’anno d’imposta 2014 il pro rata di detraibilità IVA, ai sensi dell’art. 19, comma 5, del d.P.R. n. 633 del 1972, aveva recuperato l’IVA ritenuta indetraibile nei confronti di una s.r.l. che aveva adottato la contabilità separata ai fini IVA. In particolare l’Agenzia aveva riclassificato le operazioni in un unico sezionale IVA, con la conseguente applicazione del pro rata di indetraibilità del 100% e il recupero dell’intera IVA detratta nel sezionale nel quale erano state contabilizzate le fatture di acquisto relative ai propri beni immobili strumentali per natura. La società, soccombente in CTP e CTR, ricorreva per Cassazione.
Come noto l’art. 36, comma 3, del d.P.R. n. 633 del 1972, dispone che i soggetti che esercitano più imprese o più attività (rispettivamente, esenti ed imponibili), nell’ambito della stessa impresa, “hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente ad alcuna delle attività esercitate”. In tal caso “la detrazione di cui all’art. 19 spetta a condizione che l’attività sia gestita con contabilità separata ed è esclusa (..) per l’imposta relativa ai beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente”.
La ratio sottesa alla predetta disposizione è quella di neutralizzare i possibili effetti negativi scaturenti dalla detrazione forfetaria dell’imposta secondo il metodo del pro rata (artt. 19, comma 5, e 19-bis del d.P.R. n. 633 del 1972), nel caso in cui alcune attività esercitate siano imponibili e altre siano esenti, a prescindere dal fatto che vi sia o meno utilizzazione promiscua dei beni e dei servizi.
Già in precedenza la Corte aveva chiarito come “i soggetti che hanno optato per la contabilità separata ai fini dell’IVA hanno diritto alla detrazione solo se si verificano due condizioni: a) che l’attività per cui si ha diritto sia gestita effettivamente con contabilità separata; b) che l’imposta, di cui si chiede la detrazione, non riguardi “beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente”, ossia destinati indistintamente alle diverse attività esercitate” (Cass. n. 23177 del 17/11/2010).
In aggiunta per potere derogare al principio generale dell’applicazione unitaria e cumulativa dell’IVA, mediante l’opzione per l’applicazione separata dell’IVA, tuttavia, non è sufficiente un atto di volontà, infatti come già affermato “la scelta di adottare contabilità separate è ammessa, solo laddove le diverse attività economiche (imponibili ed esenti) siano sostanzialmente diverse (non essendo decisivo sul punto il riferimento ai codici ATECO, che non rappresenta un criterio esaustivo per riscontrare la diversità dell’attività) ed effettivamente scindibili, sulla base di criteri oggettivi, così da essere suscettibili di formare oggetto di autonome attività di impresa, aventi ciascuna una propria struttura organizzativa. Ciascuna attività, inoltre, deve essere esercitata in modo sistematico, non essendo ammessa l’opzione di separazione nel caso in cui alcune di esse siano svolte in modo occasionale” (Cass. 24022 del 2024).
La Corte ha quindi accolto il ricorso della contribuente evidenziando come la società stessa svolgesse all’epoca due distinte attività: da un lato, la compravendita/locazione di beni immobili ad uso abitativo e, dall’altro lato, la locazione di beni propri su beni strumentali per natura, in relazione alle quali aveva optato per la separazione della contabilità ai fini IVA
