Qualche giorno fa il principale quotidiano economico nazionale ha riportato i riferimenti ad una interessante pronuncia di merito. Si tratta della Sentenza 25 agosto 2025, n. 627 emessa dalla Seconda Sezione della Corte Di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Piemonte (Pres. Passero, Rel. Michelone).
Il tema è il classamento di un immobile di pregio che, negli anni, ha perduto inevitabilmente le caratteristiche di spicco che aveva decenni orsono. Come sappiamo in questi casi è praticamente impossibile col DOFA e il successivo controllo ottenere una riduzione del classamento, come se le caratteristiche fossero immutabili e non soggette a un normale depauperamento di efficienza e di attualità col trascorrere del tempo.
Con una bella e articolata motivazione i Giudici piemontesi spiegano invece che questo non è corretto.
Viene giudicata errata la tesi dell’Ufficio che il classamento di un immobile non possa essere modificata per il tramite della procedura DOCFA.
I Giudici ricordano, citando la Cassazione, che “Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta con la procedura DOCFA, quando la situazione di fatto o di diritto ab origine denunziata non sia veritiera (cfr. Cass., 13 giugno 2014, n. 13535; Cass., 13 febbraio 2015, nn. 2995 e 3001; Cass., 21 giugno 2021, n. 17627); inoltre, il termine di dodici mesi dalla presentazione della DOCFA, fissato dall’art. 1 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, per la determinazione della rendita catastale definitiva da parte dell’amministrazione finanziaria (eventualmente modificativa della rendita proposta dal contribuente), non ha natura perentoria, ma meramente ordinatoria, costituendo una modalità di esercizio dei poteri per la formazione e l’aggiornamento del catasto (Cass., 11 marzo 2011, n. 5843; Cass., 19 marzo 2014, n. 6411; Cass., 13 febbraio 2015, n. 2995; Cass., 19 febbraio 2015, nn. 3355 e 3358; Cass., 13 marzo 2015, n. 5051), con il duplice corollario che l’esito del procedimento di classamento è di tipo accertativo e mira solo a fornire chiarezza sul valore economico del bene, attraverso il sistema del catasto, in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi d’imposta, e che quando la situazione di fatto e di diritto denunziata non sia veritiera il contribuente mantiene il diritto di modificare la rendita proposta all’amministrazione finanziaria (Cass., 4 novembre 2021, n. 31574)” (cfr. Cass. ord. 19 marzo 2025, n. 7309).
In merito ai riferimenti per il classamento si cita ancora Suprema Corte di Cassazione secondo cui: “la legge non pone una specifica definizione delle categorie e classi catastali, sicché la qualificazione in termini di “signorile”, “civile”, “popolare” – di cui alla nota C-1/1022 del 4.5.1994 del Ministero delle Finanze esplicativa delle varie categorie catastali – di un’abitazione costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell’opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell’immobile, o per il degrado dell’area ove lo stesso si trovi (così Cass. n. 22557 dell’8/9/2008, in motivazione)” (cfr. Cass. ord. 8 aprile 2024, n. 9358). Inoltre che: “Per costante insegnamento di questa Corte (si vedano, tra altre, Cass. 15 luglio 2008, n. 19379; Cass. 21 luglio 2006, n. 16824; Cass. 11 aprile 2011, n. 8165), non vi è necessità di ricorrere a categorie definite a fini peculiari per dare concretezza alla facoltà del contribuente di ottenere l’aggiornamento (“res sic stantibus”) delle valutazioni degli enti immobiliari ai fini catastali.
Invero, come ha evidenziato la Corte nella sentenza n. 22557 dell’8 settembre 2008, se l’ordinamento riconosce al possessore dell’immobile il diritto ad una definizione mirata e specifica relativa alla sua proprietà, consegue indubbiamente che, ove il classamento non risulti soddisfacente il privato può ricorrere al giudice tributario e il giudice tributario procederà ad una valutazione potrà eventualmente disapplicare i criteri elaborati dalla amministrazione” (cfr. Cass. Ord. 30 maggio 2023, n. 15143).
Cosicché: “Il giudice procederà ad una valutazione in cui ben può tener conto di mutate condizioni, della vetustà dell’edificio, della non rispondenza dell’immobili alle esigenze attuali; e potrà eventualmente disapplicare i criteri elaborati dalla Amministrazione. I termini di abitazione “signorile”, “civile”, “popolare” richiamano nozioni presenti nell’opinione generale e cui corrispondono caratteristiche che possono con il tempo mutare, sia sul piano della percezione dei consociati (si pensi al maggior rilievo che assume nella mentalità di oggi il numero dei servizi igienici, la collocazione centrare o periferica di un immobile), sia sul piano oggettivo per il naturale deperimento delle cose, cui non abbia posto rimedio una buona manutenzione; o per le mutate condizioni dell’area ove l’immobile si trovi. Quindi può accadere che abitazioni in passato ritenute modeste o “popolari” divengano “civili” o signorili, e viceversa che immobili di pregio perdano la qualifica superiore. La questione si sposta quindi sul terreno della congruità della motivazione; ma sotto questo profilo la Amministrazione non deduce alcuna censura specifica avverso le considerazioni del giudice di merito” (Cass. sent. 8 settembre 2008, n. 22557).
In altri termini viene fatta applicazione del principio elaborato dalla Suprema coste di Cassazione secondo cui: “costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell’opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell’immobile, o per il degrado dell’area ove lo stesso si trovi (leggasi, in motivazione: Cass., Sez. 5, 8 settembre 2008, n. 22557)” (cfr. Cass. ord. 25 ottobre 2022, n. 31553).
Orbene delineato il contesto normativo questa Corte deve prendere in esame gli elementi offerti dai contribuenti, tutti non contestati dall’Ufficio e quindi pacificamente acquisibili in questo processo ai sensi dell’art. 115 c.p.c..
Vale a dire che, nel caso specifico, lo stabile fu costruito poco dopo la seconda guerra mondiale e non dispone di ampio spazio circostante privato, né tantomeno è dotato di verde e di parcheggio auto privato. Esso ha inoltre caratteristiche costruttive uniformate alla qualità ed alla solidità delle costruzioni dell’epoca, senza caratteri di straordinarietà.
Inoltre le parti comuni (cortili, androne e scala), oltre ad essere state realizzate con materiali non di pregio e con dimensioni ormai inadeguate, non furono manutenute nel corso del tempo tanto da avere dotazioni tecnologiche obsolete (con i due ascensori non a norma per i disabili motori). Infine come risulta in atti neppure le caratteristiche interne dell’abitazione, sia per quanto attiene la distribuzione e l’ampiezza dei vani, che degli infissi, dei serramenti e dei pavimenti sono coeve alla costruzione dell’immobile e quindi non più attuali. Infine l’appartamento è contraddistinto da bassa efficienza energetica (tanto che la relativa classe è la F ossia con consumi elevati e prestazioni inferiori alla media).
L’appello dei contribuenti viene quindi accolto.
