Un atto di compravendita avente formalmente a oggetto un terreno sovrastato da antico fabbricato, viene riqualificato ex art. 20 DPR 131/86 come trasferimento di «terreno edificabile», in considerazione di una pluralità di elementi di fatto attestanti l’effettiva regolamentazione di interessi attuata dalle parti.
Viene evidenziato in particolare che la Società acquirente si occupava di demolizione, costruzione e ristrutturazione di edifici; che la predetta Società pochi giorni dopo l’acquisto presentò domanda di concessione edilizia, contraendo anche un mutuo per la realizzazione del fabbricato da costruire; che il prezzo del bene dichiarato in atto (€.322.785,00) era pari a circa dieci volte il valore catastale dell’immobile.
La sentenza della CTR aveva ritenuto che “l’avvenuto deposito della richiesta di concessione edilizia non è un atto da poter riconnettere tipologicamente e funzionalmente con l’atto di compravendita del cespite nell’alveo del predetto art. 20”.
La Corte di Cassazione con Sentenza 21 novembre 2014 n. 24799 accoglie la tesi dell’Ufficio, con l’effetto di riqualificare l’atto.
I Giudici sottolineano come la giurisprudenza della Corte si è consolidata nel senso che l’atto deve esser tassato in ragione degli effetti giuridici che lo stesso oggettivamente produce (Cass. sez. trib. n. 16345 del 2013; Cass. sez. trib. n. 15319 del 2013), con la conseguenza che la CTR non poteva escludere che la immediata richiesta di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile al posto di quello “vecchio” poi demolito avesse oggettivamente dato luogo a una vendita di terreno edificabile. Invero, qui non era questione di dover rettificare il valore di compravendita del terreno ai sensi dell’art. 52 d.p.r.n. 131 cit.
La sentenza è coerente con l’orientamento più recente della giurisprudenza che ha ormai trasformato la norma, nata per riqualificare gli effetti delle disposizioni contenute nell’atto (ma pur sempre imposta d’atto sul modello ottocentesco francese), in una disposizione antielusiva. Ciò non interpretando, come la norma vorrebbe, l’atto presentato alla registrazione, ma seguendo le successive vicende del negozio. Il che pare esuli dall’interpretazione normativa, al punto da sconfinare in una riscrittura di fatto.
