L’ordinanza n. 6364 del 18 marzo 2026 della Sezione Tributaria (Pres. Giudicepietro, Rel. De Rosa) si colloca nel solco ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità che nega all’Amministrazione finanziaria il potere di riqualificare, ai fini impositivi, la vendita di un fabbricato in cessione di area edificabile, anche quando sia programmata la demolizione dell’edificio e la successiva ricostruzione con sfruttamento della residua capacità edificatoria.
Il caso prende le mosse da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate, a seguito di p.v.c., aveva riqualificato l’acquisto di due fabbricati come acquisto di area edificabile, disconoscendo la deducibilità delle minusvalenze e delle quote di ammortamento connesse alla demolizione degli immobili e denunciando, in via sostanziale, un abuso del diritto nella deduzione del valore residuo dei beni strumentali eliminati.
Nel giudizio di merito, la C.T.P. aveva parzialmente accolto il ricorso della società, mentre la C.T.R. delle Marche aveva respinto l’appello dell’Ufficio, evidenziando soprattutto il profilo processuale: la contestazione di abuso del diritto non risultava contenuta nell’avviso di accertamento, ma era stata introdotta solo in sede di controdeduzioni, in violazione del principio di immodificabilità della causa petendi delineata nella motivazione dell’atto impositivo.
In cassazione, l’Agenzia ha articolato un unico motivo, invocando una vasta trama normativa (dalla VI direttiva IVA al D.P.R. n. 600/1973, al codice civile e all’art. 53 Cost.), per sostenere che l’abuso del diritto non poteva essere trattato alla stregua di una semplice “deduzione di parte” e che il giudice tributario era tenuto, comunque, a verificare nel merito la sussistenza dei presupposti dell’operazione abusiva, a prescindere da come l’Ufficio avesse impostato la motivazione dell’atto.
La Corte dichiara il ricorso inammissibile, innanzitutto perché la sentenza impugnata si regge su una duplice ratio decidendi – una processuale (novità e inammissibilità della questione di abuso) e una sostanziale (illegittimità della riqualificazione) – e l’Agenzia ha censurato solo la prima, lasciando incontestata la seconda. In applicazione del principio costante secondo cui, in presenza di più rationes autonome e ciascuna sufficiente a sorreggere la decisione, l’omessa impugnazione di una di esse determina il passaggio in giudicato della stessa e rende inammissibili le censure sulle altre, la Corte arresta già qui l’esame, richiamando i propri precedenti (Cass. 11 maggio 2018, n. 11493; Cass. Sez. Un. 29 marzo 2013, n. 7931; Cass. 14 febbraio 2012, n. 1218).
Pur superando in via argomentativa il profilo di inammissibilità, la Cassazione ribadisce comunque, nel merito, la piena correttezza della soluzione adottata dalla C.T.R., richiamando l’orientamento “granitico” formatosi a partire dalla sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019. Viene riaffermata la distinzione netta e alternativa tra cessione di edificio e cessione di terreno edificabile, che non ammette tertium genus: il potere di riqualificazione dell’Amministrazione incontra il limite della tipizzazione legislativa, che assegna regimi fiscali distinti e tassativi alle due fattispecie.
L’oggetto del contratto, ai fini dell’imposizione, va individuato in base alla natura oggettiva del bene al momento del trasferimento: elementi soggettivi (come l’intenzione di demolire) o eventi futuri ed eventuali (demolizione e ricostruzione, ampliamento di volumetria) non possono retroagire e mutare la qualificazione giuridico-fiscale dell’operazione. In questa prospettiva, l’ordinanza richiama anche la successiva n. 3006 dell’8 febbraio 2021, che ha escluso che un terreno “già edificato” possa essere trattato come terreno edificabile sulla base di presunzioni legate alla volontà delle parti o a potenzialità edificatorie ancora da realizzare.
La Corte valorizza, inoltre, il dato sistematico dell’art. 67 TUIR: la ratio della tassazione delle plusvalenze su terreni edificabili è quella di colpire l’arricchimento derivante dall’attribuzione della destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica, non l’incremento di valore generato da successive operazioni edilizie su un terreno già edificato. Tale impostazione è stata estesa in modo uniforme anche alle imposte indirette (registro, ipotecaria e catastale), come già affermato, tra l’altro, dalla sentenza n. 4150 del 21 febbraio 2014, che aveva escluso la tassazione separata di una plusvalenza realizzata mediante cessione di un capannone censito al catasto fabbricati, ritenendo irrilevante sia la residua capacità edificatoria del lotto, sia l’intenzione (non provata) di demolire il manufatto.
Un profilo di particolare rilievo è l’esplicito richiamo alla prassi dell’Agenzia delle Entrate: la Corte sottolinea che la stessa Amministrazione, con la circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 e con la risposta a interpello n. 331 del 10 settembre 2020, ha preso atto dell’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, abbandonando la precedente impostazione contenuta nella risoluzione n. 395/E del 2008, che era stata posta a fondamento dell’accertamento oggetto di causa. In tali documenti l’Agenzia riconosce che, quando l’oggetto del trasferimento è un edificio, la cessione non può essere riqualificata come vendita di area edificabile, neppure se l’immobile è destinato a essere demolito e sostituito da una nuova costruzione.
L’ordinanza in commento assume, quindi, un duplice significato sistematico. Sul piano processuale, conferma la centralità dell’onere di specifica impugnazione di tutte le rationes decidendi, quale presidio di economia processuale e di certezza del giudicato. Sul piano sostanziale, consolida definitivamente il principio di diritto in materia di qualificazione delle cessioni di immobili “da demolire”, rafforzato dal progressivo allineamento della prassi amministrativa: il contribuente che acquista o cede fabbricati, anche vetusti o destinati alla demolizione, può fare affidamento su un quadro interpretativo ormai stabile, nel quale la tassazione delle plusvalenze segue la natura oggettiva del bene al momento della cessione, senza che l’Amministrazione possa spingersi, in chiave antielusiva, a “riscrivere” l’operazione come se si trattasse di puro trasferimento di area edificabile.
