Cessione di abitazione principale nei cinque anni e riacquisto nell’anno: non si perdono le agevolazioni se l’acquisto è a titolo gratuito.

Positivo revirement interpretativo dell’Agenzia delle Entrate in tema di agevolazioni prima casa. La questione è quella della vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni e del successivo riacquisto nell’anno di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Cosa accade se il successivo acquisto avviene a titolo gratuito?

Ovvero, ad esempio, se un contribuente che ha venduto ed ha l’intenzione di procedere ad un nuovo acquisto riceve un nuovo e diverso immobile per successione o donazione?

Con diversi documenti di prassi (v. circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n.125/E del 3 aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 20131 ) l’Agenzia ha precisato che la decadenza dal beneficio è impedita dal solo acquisto “a titolo oneroso” di altra casa di abitazione entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

Ma questa modalità di acquisto non è in effetti normativamente prevista.

Infatti la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), in tema di agevolazione c.d. “prima casa” prevede che “In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. Tuttavia, la disposizione in esame prevede altresì che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Acquisto, quindi, non specificando se a titolo oneroso o gratuito.

Fino alla circolare n. 18 del 29 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate aveva affermato che “il mancato riacquisto a titolo oneroso dell’immobile da parte del contribuente configura l’ipotesi di decadenza dalla agevolazione prevista dal richiamato comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del testo unico dell’imposta di registro, in quanto, ai fini della disposizione sopra richiamata, la causa di esclusione dalla decadenza trova giustificazione nell’investimento necessario per acquistare un nuovo immobile prima casa da adibire a propria abitazione principale. A tale conclusione si perviene dalla interpretazione logico-sistematica della norma in quanto il legislatore quando ha inteso riferirsi ai trasferimenti a titolo gratuito lo ha fatto espressamente“.

Ma anche in questo contesto, come in altri, la giurisprudenza ha condotto ad una revisione di tale restrittiva impostazione. Sulla scia di ripetute senzenze della Cassazione, la Risoluzione dell’11 maggio 2015 n. 49/E ha allora ribaltato il contenuto dei precedenti documenti di prassi andando quindi a superare le indicazioni fornite in passato.

Si legge infatti: “In conclusione, alla luce dei principi affermati più volte di recente dalla giurisprudenza di legittimità, si deve ritenere che in caso di rivendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile – entro un anno dall’alienazione – è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio. Devono considerarsi quindi superate le indicazioni fornite con i documenti di prassi sopra citati. Resta fermo l’ulteriore requisito dell’utilizzo del nuovo immobile come dimora abituale del contribuente come chiarito da ultimo con circolare n. 31/E del 7 giugno 20102 e confermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 10 aprile 2015, n. 73383”.

Peccato solo per la chiusura del periodo. Si parla di un requisito (di fatto lo stabilire la residenza entro il termine per i controlli) che la legge, ugualmente, non prevede. La formula “da adibire ad abitazione principale” non è in effetti chiarissima, ma non fa pensare alla realizzazione di tale intento abitativo entro e non oltre un certo termine.

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