Lo scorso anno avevamo segnalato un precedente (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395) nel quale la tesi dell’Agenzia delle Entrate secondo la quale, per interpretazione sistematica, la tassazione flat delle locazioni abitative non era applicabile nei contratti ad imprese ad uso foresteria, era stata (ovviamente, applicando la lettera della Legge in materia) smentita.
Arrivano ora due sentenze dello stesso giorno (7 maggio 2025) che confermano e consolidano tale lettura. Precisamente la 12076 e la 12079 (Pres. Crucitti Rel. Lenoci).
In entrambi i casi la Corte ricorda di aver già affermato il principio – al quale si ritiene di dare continuità – secondo il quale, in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6,D.Lgs. n. 23/2011si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. 7 maggio 2024, n. 12395).
Né possono desumersi contrari argomenti interpretativi dall’art. 3, comma 6-bis,D.Lgs. n. 23/2011, ai sensi del quale l’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del cod. civ., purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. In primo luogo, il comma 6-bis cit. non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo. Inoltre, non può certo ritenersi che, posta questa premessa, il comma 6-bis dell’art. 3delD.Lgs. n. 23/ 2011sia privo di effetti.
Difatti, tale disposizione disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto “madre” concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall’altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con rinuncia all’aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.
Ne consegue che, nel due casi analizzati, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative dell’amministratore della società conduttrice, il locatore era comunque legittimato ad applicare il regime della c.d. cedolare secca.
Viene quindi enunciato il seguente principio di diritto:
“in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6,D.Lgs. n. 23/2011si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.
I ricorsi vengono quindi decisi con accoglimento delle tesi dei contribuenti.
Che sia l’ora di una sostanziale revisione della prassi AdE?
