“La dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione ai fini del godimento del beneficio deve intendersi come impossidenza di una casa idonea all’uso abitativo, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto quello oggettivo (vedi anche Corte Cost.203/2011 dalla cui motivazione si evince che la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel territorio comunale, debba intendersi come di impossidenza di altra casa di abitazione idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato). Ne consegue che la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato quello acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell’applicazione della disciplina agevolatrice in questione, qualora l’immobile già posseduto da colui che chiede l’applicazione del beneficio non sia idoneo all’uso abitativo, sotto il profilo soggettivo e/o sotto quello oggettivo”.
Questo quanto ribadito, in tema di benefici “prima casa”, con ordinanza n. 29262 (Pres. Socci, Rel. Calienno) del 5 novembre 2025 dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione.
Nei fatti una contribuente ricorreva per Cassazione lamentando assumendo l’ error in iudicando della sentenza della CGT Lombardia nella parte in cui affermava la decadenza dai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, valorizzando quale unico elemento dirimente la “dichiarazione mendace circa l’impossidenza di altri immobili” senza aver effettuato nessuna valutazione di merito sull’idoneità dell’immobile già posseduto alle esigenze familiari della contribuente e circa la sua indisponibilità per locazione a terzi.
Come ricordato dalla Corte, in tema di condizioni soggettive e oggettive per l’accesso ai benefici “prima casa”, è costante l’affermazione in sede di legittimità (vedi tra le più recenti Cass. Sez. Trib. Ord. 15502/2025 ) che “il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze; tale interpretazione trova conforto nella successiva disciplina in materia, la quale, nel rinnovare, con alcune modificazioni, la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l’espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato “idoneo ad abitazione” (nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall’art. 16 del d.l. 22 maggio 1993, n. 155, conv. in legge 19 luglio 1993, n. 243), ovvero quella equivalente di “casa d’abitazione” (art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549), con valore interpretativo della disciplina precedente” (Sez. 5, Sentenza n. 18128 del 07/08/2009, Rv. 610211 – 01).
Secondo i Giudici all’espressione “idoneità ad abitazione” deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, per la valutazione di tale ” idoneità”, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 10925 del 11/07/2003; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11564 del 17/05/2006; per Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 100 del 2010 ricorre il requisito dell’applicazione della riduzione fiscale, anche nell’ ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia).
Per la Corte ne consegue, dunque, che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2418 del 18/02/2003).
La Corte, accolto con rinvio il ricorso della contribuente, ha evidenziato come “la CGT di 2° grado ha violato la predetta disciplina legale per aver ritenuto sufficiente ad integrare il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini del godimento dell’agevolazione il solo dato oggettivo che la contribuente avesse già la proprietà di altro immobile nel medesimo Comune ove è ubicato quello acquistato, indipendentemente dall’eventuale inidoneità a fini abitativi dello stesso. Tale dato oggettivo, però, per quanto sopra esposto, non costituisce condizione di per sé ostativa alla fruizione del beneficio, fermo restando l’onere in capo alla contribuente di provare la pretesa inidoneità a fini abitativi di quello già posseduto che, però, costituisce valutazione di merito non consentita nella presente sede”.
