L’ordinanza 22 settembre 2025 n. 25866 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Stalla, Rel. Penta) accoglie il ricorso di un contribuente in una vicenda di benefici prima casa legati all’acquisto di due unità poi accorpate ma senza che nel termine triennale dalla registrazione si fosse provveduto all’accatastamento dell’unica unità derivante dalla fusione.
La Corte rammenta che, in tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della “prima casa” possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate, purché ricorrano due condizioni e cioè la destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato” (cfr. Cass., 23 marzo 2011, n. 6613; Cass., 25 febbraio 2008, n. 4739; Cass., 3 giugno 1998, n. 5433; Cass., 22 gennaio 1998, n. 563); e si è al riguardo rilevato, altresì, che l’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato “effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali” (Cass., 6 aprile 2017, n. 9030).
Considera, poi, la Corte che, sulla tematica in trattazione, è emerso un conforme orientamento interpretativo della prassi amministrativa che, per di più, ha espressamente esteso il sopra ricordato principio giurisprudenziale, – avuto riguardo alla sua intrinseca vis espansiva, ed al principio paritario che vi è necessariamente sotteso, – agli atti di acquisto successivi se, giustappunto, connotati dall’accorpamento di unità immobiliari finitime (v. le istruzioni e gli orientamenti operativi dell’Agenzia delle Entrate di cui alla circolare n. 25/E, del 25 febbraio 2005, punto 3.4, ed alle Risoluzioni n. 142/E, del 4 giugno 2009, e n. 154, del 19 dicembre 2017).
Tuttavia i Giudici di Legittimità rilevano che il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante – ai fini del riscontro dell’evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l’agevolazione deve ritenersi correlata, – ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come detto, deve identificarsi con l’effettività dell’unificazione delle unità immobiliari qual finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente (nella fattispecie in esame, il collegio regionale ha affermato un principio giuridico astratto, senza vagliare la realizzazione, in concreto e nel termine, della unificazione strutturale e funzionale delle unità).
Rileva, del resto, la Corte che attribuire un rilievo esclusivo, ai fini in discorso, all’adempimento catastale (correlato, dunque, ad una dichiarazione di variazione per cd. fusione catastale), significherebbe introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare (finalizzata, come si è detto, alla realizzazione di un’unica unità abitativa) e, in quanto tale, nemmeno in sintonia con la ratio legis dell’agevolazione (ove lo scopo dichiarato nell’atto, e in quanto tale agevolato, deve essere effettivamente conseguito); dato, quello, oltretutto potenzialmente idoneo ad ingenerare elementi di equivoca regolazione della stessa fattispecie agevolativa, avuto riguardo alla procedura di variazione catastale, – incentrata su di una proposta del dichiarante e sui conseguenti poteri di controllo dell’amministrazione (dm n. 701 del 1994, art. 1, commi 2 e 3), – ed ai suoi riflessi in ordine al rispetto del (sopra ricordato) termine di decadenza.
Nel caso specifico, – una volta ricondotta al novero delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima causa di abitazione la fattispecie dell’accorpamento di unità immobiliari finitime, – alla effettiva realizzazione dell’intento cui detta agevolazione si correla (realizzazione di un’unica unità abitativa quale alloggio non di lusso) finirebbe per (inammissibilmente) aggiungersi, – seguendo la tesi dell’Agenzia, fatta propria dalla CTR, – l’ulteriore condizione costituita dall’accatastamento (nel termine triennale di decadenza) dell’unica unità immobiliare risultante dal ridetto accorpamento.
In definitiva, va ribadito il principio secondo cui, “in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un’unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’Amministrazione finanziaria per l’esercizio dei poteri di accertamento, si verifichi l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata” (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11322 del 12/06/2020).
