La casistica relativa alle agevolazioni prima casa è davvero molto ampia e forse varrebbe la pena di intervenire sulla normativa per assicurare a tutti la possibilità di possedere una casa di abitazione acquistata coi benefici evitando formalismi restrittivi ed anche atteggiamenti abusivi.
Nel caso dell’ordinanza 22 settembre 2025 n. 25868 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Stalla, Rel. Penta) parliamo del caso di un contribuente cui era stata attribuia una causa di decadenza dal beneficio agevolativo della prima casa per abuso del diritto, risultando la contribuente in possesso di un immobile che aveva già goduto delle agevolazioni prima casa.
In primo grado era stato accolto il ricorso, sul presupposto che la nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che, al momento dell’acquisto agevolato di un immobile ad uso abitazione, l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare, laddove per il precedente immobile (in relazione al quale aveva goduto l’agevolazione ‘prima casa’) la contribuente aveva già ottenuto il cambio di destinazione d’uso da abitazione (A/2) ad ufficio (A/10).
Uguale sorte aveva il giudizio di appello.
Quindi l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione valorizzando una lettura restrittiva del concetto di “casa di abitazione” mettendo lo stesso in relazione con la fruizione dell’agevolazione, che può essere richiesta una sola volta per l’acquisto di un fabbricato da adibire ad abitazione, salvo il caso della vendita o donazione del bene precedentemente acquistato con agevolazione.
Ha poi messo in campo un riferimento alla possibile violazione dell’art. 10, comma 1, L. n. 212/2000, per non aver la CTR considerato che il mutamento della destinazione d’uso del precedente immobile, acquistato con le agevolazioni in parola ed effettuato solo tre giorni prima del secondo acquisto, era teso ad aggirare la ratio sottesa ai benefici fiscali in parola.
La Corte ricorda che l’art. 1 della tariffa, nota II bis, D.P.R. n. 131/1986 stabilisce: “Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo”.
In tema di agevolazioni tributarie e con riguardo ai benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. 1, quarto comma, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede, quindi, tra le altre condizioni per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza, da parte dell’acquirente, di altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. A tal riguardo, all’espressione “idoneità ad abitazione” deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, ai fini della valutazione di tale “idoneità”, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 10925 del 11/07/2003; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11564 del 17/05/2006; per Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 100 del 2010 ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio, anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia).
In particolare, l’agevolazione per la cosiddetta prima casa, disciplinata dall’art. 1, lett. b), nota II – bis della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, subordina l’applicazione del beneficio all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato.
Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative; può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2418 del 18/02/2003).
Tuttavia, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 22560 del 10/08/2021 ha avuto modo di chiarire che, ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. 1, nota Il-bis, della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (nel testo vigente ratione temporis alla data del rogito, nella specie stipulato nel 2011), condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare” senza più menzionare anche il requisito della “idoneità dell’immobile”, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, bensì soltanto il parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso (cfr. in tal senso, già in precedenza, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25646 del 21/12/2015).
In sostanza la Corte ha valorizzato il dato letterale della norma.
Il che pare assolutamente corretto, trattandosi di disposizioni agevolative e pertanto di stretta interpretazione, sia quando sono contrarie al contribuente che quando sono favorevoli, come in questo caso.
Stavolta ci sentiamo tuttavia di fare una riflessione sulla ratio della disposizione: se l’intento è quello di agevolare l’acquisto di una prima casa non sembra logico che si possano fare, teoricamente, una serie di acquisti agevolati, con successivi cambi di destinazione, continuando a poter fruire delle agevolazioni stesse. Ma una eventuale revisione è compito del Legislatore e non dell’Agenzia delle Entrate, con tutto il rispetto per il lavoro di quest’ultima.
